我國住房租賃市場的需求在快速增長，長租公寓面臨巨大發(fā)展機遇

長租公寓是指公寓運營企業(yè)將收集的房源統(tǒng)一做裝修改造，通過提供多樣化公共配套設(shè)施和標準化物業(yè)服務(wù)，吸引租賃客戶入住的出租型公寓。隨著我國城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，流動人口總量不斷增加，受高房價和工作流動性等因素的影響，住房租賃市場的需求也在快速增長。

長租公寓根據(jù)房源來源的不同，可以分為集中式(B2C)和分散式(C2C)兩種基本模式，兩種模式各有優(yōu)缺點。

集中式公寓主要指拿下整棟的工廠或者商住樓(或一棟樓的幾層)，對房間進行統(tǒng)一裝修后按套租出的一種公寓運營模式。這類公寓的優(yōu)點是裝修風(fēng)格統(tǒng)一、裝修成本相對較低，管理方便，且通常設(shè)有娛樂區(qū)、生活服務(wù)區(qū)等公共空間，社區(qū)氛圍良好，更受年輕人青睞。缺點在于優(yōu)質(zhì)地段的整棟房源難獲取，能否低成本獲取房源，團隊的議價能力是巨大考驗，因此集中式公寓發(fā)展進展較分散式公寓更緩慢;其次集中式公寓總體以中高端定位的品牌為主，因此客群相對分散式公寓更有限，目前市場集中在一線城市和部分核心二線城市。

分散式公寓的主要來源為個人房東，通過簡單裝修和分拆隔間后按間(稱為“合租”)或者按套(稱為“整租”)租出。分散式公寓的優(yōu)點，(1)分散式公寓在房源獲取上更為容易;(2)通過提供不同標準的裝修及“合租”和“整租”等多樣化的形式，分散式公寓面向的客群更廣，既包含面向中低端客群的優(yōu)客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。分散式公寓的缺點在于房源來自個人房東，過于分散的房源會加大公寓管理的難度，另外，過于分散的房源一方面對統(tǒng)一裝修風(fēng)格形成挑戰(zhàn)，也會加大裝修成本。

發(fā)展前景分析

我國住房租賃市場規(guī)模已達萬億元級，在一系列鼓勵住房租賃市場的政策推動下，長租公寓面臨巨大發(fā)展機遇。主要原因包括以下內(nèi)容。

一是租賃人口規(guī)模提升空間大，租賃需求巨大。城鎮(zhèn)化發(fā)展，目前我國有超過2億的流動人口，并且大多向一、二線城市聚集，而這些城市房價不斷攀升，因工作流動性或支付能力有限的人的住房剛需只能通過租賃方式滿足。

二是租售比偏低，租售比有提高空間。目前租賃市場的主陣地北上廣深的這些城市租賃人口大概占到30%，和國際平均50%的水平比較，這個比例還是相對偏低的，還有50%～100%的增長空間。租金水平同美國、日本等發(fā)達國家比較，也只有它們的一半，這就意味著隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，我國的租金水平會向國際平均水平回歸，特別是在核心城市，租金上漲會是一個發(fā)展趨勢。

三是租賃市場聚集大量資本。萬億元級的房屋租賃市場對資金具有強大的吸引力，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，越來越多的資本和房企開始尋找新的發(fā)展出路。社會各路資本紛紛通過風(fēng)投、基金等形式進入長租公寓行業(yè)。

四是租客對住房需求品質(zhì)不斷提高。隨著國內(nèi)居民收入水平不斷提高，消費者的消費能力得以提升，青年消費者對住房租賃服務(wù)品質(zhì)有了更高要求。傳統(tǒng)住房租賃市場提供的產(chǎn)品體驗已不能滿足當代承租者的要求，長租公寓所提供的服務(wù)和產(chǎn)品恰能解決目前住房租賃市場供給與需求發(fā)展不平衡的矛盾。

五是國家政策扶持。自2016年“房子是用來住的，不是用來炒的”被中央定位以來，住建部和各個省市從租賃房供給、租賃雙方權(quán)益保護和稅收優(yōu)惠等方面積極給予長租公寓發(fā)展支持。