上廣深珠長租公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例

一、項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目名稱：長租公寓建設(shè)項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）

項(xiàng)目建設(shè)主體：深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡稱“深圳云房”)

項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：深圳、廣州、上海、珠海

二、項(xiàng)目內(nèi)容概述

本項(xiàng)中，深圳云房擬在深圳、廣州、上海、珠海4城市開展長租公寓業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)在兩年內(nèi)建設(shè)長租公寓20,500間。

項(xiàng)目將采取租賃建設(shè)的方式進(jìn)行，主要建設(shè)內(nèi)容包括對(duì)房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、環(huán)保安全、智能化的軟硬裝修以及引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的管理、保潔、維修等居家配套服務(wù)。

三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析

（一）有序布局住房消費(fèi)生態(tài)，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展

國創(chuàng)高新深諳房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，在長租公寓的藍(lán)海市場(chǎng)背景下，提出了“以住房需求為核心、打造住房消費(fèi)生態(tài)”的未來發(fā)展戰(zhàn)略。現(xiàn)階段，國創(chuàng)高新擬以本次募集資金建設(shè)項(xiàng)目為契機(jī)，并整合深圳云房現(xiàn)有資源稟賦，有序布局資產(chǎn)管理類業(yè)務(wù)，并反哺房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的發(fā)展。上述戰(zhàn)略擬實(shí)施的路徑如下：

1、繼續(xù)夯實(shí)深圳云房的房地產(chǎn)中介O2O 業(yè)務(wù)體系，持續(xù)建設(shè)云房源大數(shù)

據(jù)運(yùn)營平臺(tái)以及拓展?fàn)I銷網(wǎng)絡(luò)，為長租公寓業(yè)務(wù)建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)；

2、同期，在兼具營銷網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)以及旺盛租賃需求的城市中有序開展長租公寓業(yè)務(wù)，并打造長租公寓業(yè)務(wù)平臺(tái)，搭建長租公寓O2O業(yè)務(wù)體系；

3、完善長租公寓的配套服務(wù)基礎(chǔ)，以租戶需求為核心，有序構(gòu)建包括但不限于管家服務(wù)、保潔、維修、社交的綜合服務(wù)能力；

4、通過整合社會(huì)中小型綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)，采取勞務(wù)外包或收購兼并的方式，繼續(xù)提升公司綜合服務(wù)能力，擴(kuò)大服務(wù)的覆蓋面及深度；

5、基于日益增加的綜合服務(wù)能力以及不斷提升的長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋面，擬對(duì)分布式長租公寓所在小區(qū)的住戶提供相應(yīng)的服務(wù)；

6、實(shí)現(xiàn)中介業(yè)務(wù)與長租公寓業(yè)務(wù)的大協(xié)同。屆時(shí)，在二手房或新房業(yè)務(wù)交易成交后，深圳云房可基于其綜合服務(wù)能力向新業(yè)主提供管家、保潔、裝修等多項(xiàng)配套服務(wù)。而龐大的長租公寓業(yè)務(wù)租戶流量，也將成為中介業(yè)務(wù)的候選置業(yè)者；深圳云房兩大業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)流量共享、資源共生。

在上述戰(zhàn)略規(guī)劃下，公司將有序構(gòu)建長租公寓業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)、配套服務(wù)業(yè)務(wù)的多維協(xié)同，極大的豐富了深圳云房的盈利模式，未來業(yè)績持續(xù)增長可期。因此，本次長租公寓建設(shè)項(xiàng)目作為實(shí)現(xiàn)公司未來發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵一環(huán)，將成為推動(dòng)國創(chuàng)高新持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。

（二）快速拓展長租公寓業(yè)務(wù)，完成藍(lán)海市場(chǎng)的原始資源積累

自2015年開始，從中央到地方都出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括但不限于“商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電”、“住房業(yè)務(wù)稅收優(yōu)惠”等。租賃市場(chǎng)從頂層設(shè)計(jì)上獲得了政策紅利。在消費(fèi)需求、政策紅利等多種積極要素的共同作用下，長租公寓市場(chǎng)快速增長，數(shù)十個(gè)長租公寓品牌快速涌現(xiàn)。目前，在長租公寓領(lǐng)域還未出現(xiàn)壟斷性龍頭，所有的市場(chǎng)參與者都在競(jìng)速賽跑擴(kuò)大管理規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額的階段。

深圳云房作為房地產(chǎn)中介服務(wù)提供商，深耕房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)多年，在品牌影響力、營銷網(wǎng)絡(luò)覆蓋面等多個(gè)方面均處于行業(yè)領(lǐng)先水平，具備拓展長租公寓業(yè)務(wù)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)?；诖?，公司應(yīng)快速進(jìn)軍長租公寓市場(chǎng)，并憑借如分布式房源規(guī)模、樓盤字典等資源稟賦，在租賃需求旺盛的城市進(jìn)行布局，力爭(zhēng)在此輪產(chǎn)業(yè)紅利中完成較好的資源原始積累。

公司強(qiáng)大的技術(shù)團(tuán)隊(duì)是項(xiàng)目平臺(tái)開發(fā)的根本保障

本項(xiàng)目中，公司擬投資建設(shè)長租公寓業(yè)務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建長租公寓業(yè)務(wù)O2O體系。長租公寓業(yè)務(wù)平臺(tái)在項(xiàng)目運(yùn)作過程中將起到?jīng)Q定性的作用，平臺(tái)的優(yōu)劣影響著公司的管理成本的高低以及長租公寓業(yè)務(wù)管理半徑的大小。自2012年起，深圳云房不斷推行房地產(chǎn)中介O2O模式，并于近年內(nèi)成功搭建云房源大數(shù)據(jù)運(yùn)營平臺(tái)。在此過程中，深圳云房逐步培育了一支兼具實(shí)操經(jīng)檢及專業(yè)素養(yǎng)的核心信息技術(shù)團(tuán)隊(duì)，成為深圳云房持續(xù)建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)信息化的中堅(jiān)力量。

四、項(xiàng)目投資總額及本次募集資金投資計(jì)劃

本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資總額為74,306萬元，全部用于建設(shè)投資，其中募集資金擬投入金額70,768萬元。

五、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益

根據(jù)對(duì)長租公寓業(yè)務(wù)的初步效益測(cè)算，長租公寓建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)現(xiàn)年均收入110,536萬元、年均凈利潤8,416萬元、稅后內(nèi)部收益率13.74%、稅后靜態(tài)回收期（含建設(shè)期）4.94年，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益良好。