影響長租公寓行業(yè)市場的三大因素洞察
2018年,對于長租公寓來說是動蕩的一年,即是發(fā)展也是蒙上陰霾的一年。在時代的潮流與租房趨勢的推動下,擁有“滿滿情懷”的長租公寓不斷興起,興起的同時面臨著因為資金鏈斷裂,出現“爆倉”的危險。大多數的長租公寓由于持續(xù)“燒錢”未能盈利,甚至從未獲投,尚未來得及施展拳腳,就死在搖籃里。
中國長租公寓市場興起于2013年,長租公寓的興起源于與傳統(tǒng)租賃的不同。統(tǒng)一清新的裝修風格、完善的配套形式吸引了青年人的眼球,而且作為租客不用直接面對房東,不存在與房東的直接矛盾。以上幾點都是長租公寓獲取較高人氣的原因。
一、長租公寓發(fā)展現狀
長租公寓可分為分散式長租公寓、集中式公寓,以及服務式公寓。根據數據顯示目前國內的集中式公寓占比只有不到3成,但分散式長租公寓占比則超過7成。差距如此懸殊,主要因為集中式公寓物業(yè)門檻比較高,選址位置也比較苛刻。但根據調查,集中式公寓的口碑明顯高于分散式公寓。
三種公寓發(fā)展對比
分散式長租公寓:國內重點城市中分散式長租公寓約為150萬間。其中相寓HOME和自如的房源數量就近100萬間,占分散式長租公寓2/3。而剩余約1/3房源則由青客、蛋殼、美麗屋等品牌供應。
分散式長租公寓主要布局在華東地區(qū),占比達到51%;華北和華南地區(qū)次之分別為20%和16%;而在西南、東北、西北地區(qū)等經濟欠發(fā)達地區(qū),其分散式公寓數量則大幅度下降,三地區(qū)總和不到15% 。
集中式長租公寓:目前集中式長租公寓雖然在市場占比不多,但是近幾年也得到了良好的發(fā)展,據測算,2016年集中式長租公寓的品牌指數平均值發(fā)生飛躍式增長,環(huán)比+83%;2017年,市場開始強勁的優(yōu)勝劣汰,品牌指數均值增幅雖不及2016,但仍環(huán)比+18%;截至2018年10月,其平均值小幅增長6%。
集中式長租公寓布局城市由前期的北、上、廣、深等一線城市擴展至沿海、中原等地區(qū)。國內重點城市中主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等省市,其規(guī)律與服務式公寓類似,門店數量由沿海向中部城市遞減。
服務式長租公寓:此公寓類型不同于前兩者,在前期,主要的消費客群主要為外企高管。隨著長租公寓的興起,客群拓展到高級白領。其公寓分布在華南地區(qū)、珠三角地區(qū)、沿海省份、內陸川渝地區(qū),而中西部地區(qū)服務式公寓還只是零星分布。
二、影響長租公寓市場的三大因素
1、人口流動
中國的人口基數大,流動人口數據也是高達4億,其中42%的流動人口都是有租賃需求的。主要集中在一二線以及沿海城市。
2、房價高昂
由于高房價、限購等政策,房產市場受到直接影響。這對于大多數的流動人口購房存在一定的困難性,進而,增加了租賃市場的整體需求。
3、政策支持
在“租售并舉”的政策下,國家將住房租賃市場納入日程,目前出臺了土地供給、金融支持、個稅優(yōu)惠等政策,為長租公寓(集中式長租公寓)給予一定的支持。
三、長租公寓未來發(fā)展趨勢
目前,長租公寓市場已經由增量市場轉向存量市場,僅北、上、廣、深、杭、成這6大城市存量至少有13.5萬套。然而市場存量是有限的,市場依舊需要加速供應,因為也有數據顯示,預計在2020年,長租公寓需求大約1000萬間,營業(yè)收入近2200億元,總體凈利潤規(guī)模在250億元左右。
由于政策支持、市場發(fā)育及城市巨大需求等利好方面,令長租公寓行業(yè)爆發(fā)出前所未有的活力。
各個城市政府都提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例,預計在2022年長租公寓(集中式長租公寓)可高達75.6萬套。
在成熟市場看長租公寓(集中式長租公寓),其已經是一種具有明顯優(yōu)勢的投資級資產(租金回報穩(wěn)定、投資回報率高、資產流動性強)。
在國內,長租公寓投資市場化程度還比較低,目前的流動性也是比較有限,但收益大量的租賃人口、有效公寓短缺、政府對支持性政策的不斷探索,以及未來各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作,中國長租公寓或迎來新的一輪機遇。
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