江西南昌東湖-紫金城開發(fā)項目可行性研究報告案例

紫金城項目：四期、五期、一期1#樓、公寓樓

1、項目情況要點

項目名稱：紫金城項目：四期、五期、一期1＃樓、公寓樓。

項目總投資：179,618.51萬元。

項目預(yù)計開發(fā)周期：2016年9月至2019年5月。

項目經(jīng)營主體：昆吾九鼎投資控股股份有限公司。

規(guī)劃用地面積：76,392.59平方米。

總建筑面積：302,393.57平方米。

預(yù)計銷售額：368,827.11萬元。

2、項目基本情況

紫金城項目位于南昌市東湖區(qū)，西至沿江大道，北至起鳳路，項目規(guī)劃用地面積575畝，其中規(guī)劃道路及綠化帶面積100.5175畝。土地證權(quán)屬面積316,323.60平方米（475畝），土地成本136,000萬元，折合每畝236.52萬元／畝，土地價款已全部繳納齊全。紫金城項目規(guī)劃建設(shè)含有高層住宅、大型商業(yè)區(qū)、辦公樓等，并配備有幼兒園、小學(xué)及中學(xué)公共設(shè)施，總建筑面積約為107.71萬平方米。

紫金城項目總體分為五期和一個大型商業(yè)區(qū)：一期、二期、三期、四期、五期、大型商業(yè)區(qū)。目前項目一期（1#樓除外）、二期、三期、大型商業(yè)區(qū)（公寓樓除外）已經(jīng)完工，截至2016年6月30日，紫金城項目的已建建筑面積約為774,729.15平方米，總可售面積為707,285.34平方米，剩余可售面積為167,425.10平方米。

募投項目為紫金城項目四期、五期、一期1＃樓部分、公寓樓，總規(guī)劃建筑面積為302,393.57平方米，其中學(xué)校建筑面積21,000.00平方米?？偪墒勖娣e280,199.85平米（含車庫），高層住宅可售面積為166,937.21平方米，1470戶；公寓樓可售面積為45,000.00平方米，1000戶；底商可售面積為10,234.99平方米，可售車庫面積58,027.65平方米，共1523個。募投項目計劃于2016年9月開工建設(shè)并于2019年5月全部建設(shè)完畢。

3、項目市場前景

紫金城項目地塊位于江西省南昌市東湖區(qū)，東湖區(qū)是江西省及南昌市黨政機關(guān)所在地，該地塊位于南昌市老城區(qū)西北部的贛江東岸，地塊北接洪都大道，東臨青山南路，西面臨沿江北路，也是南昌市近幾年重點打造的沿江景觀走廊，項目地理位置優(yōu)越，交通便利，是南昌市老城區(qū)內(nèi)唯一的一塊大規(guī)模的開發(fā)用地。項目具有良好的市場前景。

4、資格文件取得情況

公司以掛牌的方式取得該項目國土使用權(quán)。

5、投資估算

本項目總投資預(yù)計179,618.51萬元，其中土地成本為29,480.52萬元（已全部支付完成），項目前期設(shè)計勘探費3,028.31萬元，建筑安裝工程費121,180.88萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費13,055.75萬元，其他配套和政府收費為2,396.64萬元，不可預(yù)見費4,176.40萬元，期間開發(fā)費及銷售費用為6,300.01萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

紫金城項目的一期（1#樓除外）、二期、三期、大型商業(yè)區(qū)（公寓樓除外）部分已經(jīng)完工。第四期目前處于空地狀態(tài)，預(yù)計2016年9月開工建設(shè)，第五期預(yù)計2017年可以開工建設(shè)。紫金城項目四期、五期、一期1＃樓、公寓樓計劃使用募集資金15.00億元，其余資金公司將通過自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。

7、項目經(jīng)濟評價

紫金城項目四期、五期、一期1＃樓、公寓樓，預(yù)計實現(xiàn)銷售額368,827.11萬元，實現(xiàn)凈利潤82,450.95萬元，投資回報率為45.90%，銷售凈利率為22.35%。項目經(jīng)濟指標良好。