山東臨沂-魯商中心項目可行性研究報告案例

臨沂魯商中心項目

本次重組募集配套資金 56,104 萬元擬用于臨沂魯商中心項目該項目為標的資產臨沂居易置業(yè)使用本次募集配套資金收購臨沂魯商地產有限公司的商品房，并開設臨沂魯商中心店，其中商品房購買價款 40,000 萬元，后續(xù)裝修和設備投入等費用 16,104萬元。。目前臨沂魯商置業(yè)已與臨沂魯商地產有限公司簽訂了附條件生效的《商品房買賣合同》。

臨沂魯商中心店地點位于臨沂市北城新區(qū)廣州路中段北側，東至汶河路,南至廣州路，西至孝河路，北至成都路。項目用地符合臨沂市城市總體規(guī)劃，該區(qū)地勢平坦，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，適合項目建設。

1、項目背景

臨沂市位于山東省的東南部，東接日照，地近黃海，南鄰江蘇，西接棗莊、濟寧、泰安，北靠淄博、濰坊，是一座基礎設施比較完善的現代新興城市。臨沂市批發(fā)城的綜合效益位居山東省工業(yè)品批發(fā)市場首位，在全國十大工業(yè)品市場中名列前茅。已成為魯東南地區(qū)重要的人流、物流、資金流、信息流中心，是魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地。商業(yè)影響業(yè)已輻射淮海經濟區(qū)四省二十余地市，商業(yè)地位舉足輕重，物流基礎雄厚，配送網絡完善，物流樞紐的形成奠定了臨沂市全國重要物流中心的地位。

《2013 年臨沂市政府工作報告》中指出加快發(fā)展現代服務業(yè)，進一步發(fā)揮產業(yè)轉型帶動力。開展“服務業(yè)載體建設年”活動，建好重點城區(qū)、園區(qū)、項目和企業(yè)“四大載體”，力爭服務業(yè)增加值占生產總值比重、新興服務業(yè)增加值比重均提高 2 個百分點。改造提升傳統(tǒng)服務業(yè)。用足用好國家和省里扶持物流業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策，統(tǒng)籌推進傳統(tǒng)市場搬遷改造和大型商貿綜合體建設。

《臨沂市國民經濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》也提出：“逐步健全經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房等多層次住房保障體系。推進城中村改造和舊住宅區(qū)綜合整治，增加普通商品住房有效供給，控制高檔房地產建設項目，提升商務樓宇規(guī)劃建設檔次，建設集住宅、商業(yè)、文化于一體的城市綜合體。大力實施房地產品牌戰(zhàn)略，重點發(fā)展節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護型住宅，積極開展國家級住宅性能認定，推進住宅產業(yè)化。支持房地產開發(fā)和建筑骨干企業(yè)做大做強，培育在全國具有較強競爭力的大型綜合性企業(yè)集團。規(guī)范房地產市場交易秩序，積極培育和完善房地產交易、中介服務物業(yè)管理服務體系?！?

2、項目建設的必要性分析

臨沂由于批發(fā)業(yè)發(fā)達，零售業(yè)相對缺乏活力，特別是高端消費市場并不成熟，整體商業(yè)規(guī)劃尚未完善，商業(yè)區(qū)域的市政設施比較落后，缺乏現代商業(yè)環(huán)境配套。臨沂的商業(yè)尚需導入新的理念，新的營銷模式，以提高臨沂商業(yè)的整體實力。隨著城市發(fā)展和企業(yè)需要，商品零售市場將被激活，層次和業(yè)態(tài)將得到提升和發(fā)展，蘊藏著巨大的商機。

本項目的建設地臨沂市北城新區(qū)，是臨沂市的文化政治中心，本項目將按照高品位、綜合性、品牌化、規(guī)?；?、產業(yè)化的構架，集城市特色與地方文化于一體的商業(yè)開發(fā)理念，傾力打造先進的國際化城市商業(yè)綜合體。項目融合辦公、購物、商務等一系列齊全的功能配套，是具有較高檔次的商業(yè)物業(yè)組合形式和極具影響力的商業(yè)中心，由此帶動人流、物流、信息流、資金流全面匯集，形成巨大的區(qū)域經濟拉動作用，同時，本項目對上市公司在臨沂區(qū)域的影響力提升具有重要的意義。

3、項目可行性

政策優(yōu)勢：本項目的建設符合城市總體規(guī)劃、國家的法規(guī)政策，本項目所在地為臨沂市北城新區(qū)，市委市政府提出了建設“大臨沂、新臨沂”的戰(zhàn)略部署和要求，本區(qū)將迎來新一輪發(fā)展，并且在臨沂市未來規(guī)劃有著極為重要的地位。

地理位置優(yōu)勢：本項目建設地點位于臨沂市北城新區(qū)廣州路中段北側，東至汶河路,南至廣州路，西至孝河路，北至成都路。周邊交通方便，市政配套設施齊全，環(huán)境優(yōu)美，適宜建設商業(yè)服務中心，地塊極具升值潛力。

配套完善：區(qū)域外交通、市政等周邊配套成熟；水、電、采暖等基礎配套完備，項目區(qū)周邊配套設施齊全，并且停車位充足，綜合品質較高。

本項目建成后，能夠提升臨沂市城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)、商務辦公水平，提升城市形象，優(yōu)化投資環(huán)境，同時有利于擴大對外開放程度，為臨沂市商業(yè)的發(fā)展注入新的活力。

4、項目建設內容

本項目建設地點位于臨沂市北城新區(qū)廣州路中段北側，東至汶河路,南至廣州路，西至孝河路，北至成都路。銀座擬收購的商業(yè)物業(yè)部分總建設面積 117,253 平方米，商業(yè)面積約 83,996 平方米。

5、項目總投資及建設周期