昆明世博生態(tài)城鳴鳳鄰里項目可行性研究報告案例

1、項目基本情況

項目名稱：世博生態(tài)城鳴鳳鄰里項目。建設單位：云南世博興云房地產有限公司

建設周期：24個月。規(guī)劃用地面積：31,412.79平方米。總建筑面積：69,800.00平方米

2、項目提出的背景及必要性

（1）世博新區(qū)建設發(fā)展

2009年，國家作出建設云南旅游綜合改革試驗區(qū)的重大決策和部署，在國家發(fā)改委批準的《云南省旅游產業(yè)發(fā)展和改革規(guī)劃綱要》中，確定了保山騰沖、玉溪撫仙湖—星云湖、大理蒼洱片區(qū)、昆明世博新區(qū)四個旅游綜合改革試點。國家把世博新區(qū)建設納入云南省四個旅游產業(yè)發(fā)展改革綜合試點之一，對于昆明城市發(fā)展的這一機遇，昆明市委、市政府，盤龍區(qū)委、區(qū)政府高度重視，確定了超常規(guī)發(fā)展的思路，也希望由此帶動昆明旅游二次創(chuàng)業(yè)。也是昆明旅游產業(yè)跨越發(fā)展的重要載體和盤龍區(qū)發(fā)展特色經濟的產業(yè)聚集區(qū)。

2013年7月2日，經省政府批復同意，明確世博新區(qū)規(guī)劃面積為106平方公里，包括世博園核心區(qū)、白沙河片區(qū)、雙龍片區(qū)，依托世博片區(qū)豐富的旅游資源、便利的交通及世博園品牌，把世博新區(qū)建設成為現代城市文化休閑度假綜合體、昆明文化旅游產業(yè)聚集區(qū)和商務中心的目標。世博新區(qū)位于昆明東北部，接壤長水機場，東至東繞城線，南至機場高速。西至二環(huán)、昆曲高速，北至雙龍與嵩明交界處，涵蓋了世博片區(qū)、雙龍片區(qū)、東白沙河片區(qū)、曇華片區(qū)、生態(tài)養(yǎng)護片區(qū)和預留發(fā)展區(qū)。昆明世博新區(qū)將規(guī)劃打造成為云南綠色商務和休閑度假的中心，引領昆明主城東北部發(fā)展。

此外，世博新區(qū)旅游資源較為豐富，新區(qū)范圍內有世博園、金殿風景名勝區(qū)、云南野生動物園、野鴨湖度假區(qū)、雙龍旅游區(qū)、東白沙河休閑度假區(qū)等景區(qū)景點，國家4A級旅游區(qū)占了昆明市的1/3。世博新區(qū)定位為現代城市文化休閑度假綜合體、昆明文化旅游產業(yè)聚集區(qū)和商務中心區(qū)，并將通過打造城市康體休閑度假旅游試驗示范區(qū)，轉變單一以風景名勝為載體的觀光旅游的發(fā)展觀念，為創(chuàng)新城市康體休閑度假旅游提供實驗范本。

（2）項目建設是世博新區(qū)發(fā)展的需要

世博新區(qū)總體規(guī)劃范圍為106.55平方公里（16萬畝），新區(qū)總體布局為“一心、三片、七區(qū)、三廊”。其中“一心”是指世博核心區(qū)（包括昆明世博園、世博生態(tài)城及周邊區(qū)域），其規(guī)劃定位為“城市生態(tài)文化旅游綜合體”，具體規(guī)劃分為“世博廣場”、“世博花園”、“世博森林”三大功能區(qū)，融合生態(tài)、智慧、文化、旅游、商業(yè)、娛樂等六大核心要素。根據新的規(guī)劃部署，昆明世博園接下來將圍繞“中國花園核心游覽區(qū)、國際風情文化娛樂區(qū)、園藝世界文化觀賞區(qū)”三部分進行全面升級改造。

鳴鳳鄰里項目的實施將進一步推動昆明世博新區(qū)建設發(fā)展。鳴鳳鄰里項目位于昆明市世博新區(qū)核心區(qū)黃金地帶，項目結合地形地勢，采用梯田緩坡方式改造手法構建公園中的山地莊園，隱藏在森林中的生態(tài)高品質住宅，以創(chuàng)建昆明風景區(qū)度假式生態(tài)高品質住宅、讓人耳目一新的造型和空間布局為目標。

高品質的房地產項目將為嘈雜的都市人群遠離城市的喧囂，提供一種寧靜的生活方式。高速發(fā)展的現代新昆明呼喚高品質的房地產項目與之配套，以承載飛速發(fā)展的外向型經濟及商務旅游需求、進一步提高城市凝聚力、增強發(fā)展后勁。

（3）有利于改變地區(qū)城市環(huán)境，提升城市形象和品位

項目將打造成一個優(yōu)美的以生態(tài)居住為主、兼顧片區(qū)綜合配套的位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美的高品質生態(tài)宜居社區(qū)。本項目的實施使片區(qū)城市環(huán)境、城市形象、品位及景觀得到徹底改變，原有陳舊面貌將被全新的都市現代建筑所取代并形成現代都市高尚化生態(tài)住宅生活區(qū)，片區(qū)現有的城市環(huán)境及城市形象將得到徹底改觀，將大幅提升該區(qū)域的景觀價值，為居民創(chuàng)造了良好的活動空間及綠化生態(tài)環(huán)境。而這些又將提高周邊村民生活品質，轉變思想觀念，穩(wěn)定社會安定、改變經濟結構，讓片區(qū)形成新的經濟增長點。

（4）有利于完善城市居住功能，解決人們對生態(tài)居住的需求，改善提升居住環(huán)境和質量

現代人的居住觀念隨著社會的進步和發(fā)展發(fā)生較大改變，人們對遠離城市喧囂，尋找一片寧靜祥和之地作為居所有著急切的需求。由于社會經濟的發(fā)展，生態(tài)、生活環(huán)境的改變，人們生態(tài)居住意識的逐漸加強，對像本項目這樣的生態(tài)居住樓盤的需求也在不斷增加，本項目的開發(fā)建設勢必將使這部分人對住房的需求得到有效解決，且項目建設以生態(tài)居住為主題，有效改善居住者的居住環(huán)境，提升生活質量，提升居民的幸福指數，有效改善日益增長的高端品質住房需求，適度抑制高端品質住房價格上漲。

3、項目的基本情況和項目前景

本項目位于昆明世博新區(qū)核心區(qū)、世博生態(tài)城范圍內，項目地塊東側緊靠山間主干道，北側西側與金殿國家公園僅一路之隔，南側緊鄰世博高爾夫中心，距離昆明世博園僅700米，距離金殿風景區(qū)僅500米，距離昆明市中心約7.4公里，項目地塊自然環(huán)境絕佳、風景優(yōu)美。

本項目地理位置優(yōu)越，交通便利，擁有較好的森林資源，生態(tài)、景觀環(huán)境較好，主要客戶定位于追求生活品質的改善型客戶，具有較好的發(fā)展前景。

（1）“生態(tài)精品高檔住宅”的市場需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的需求。隨著昆明城鄉(xiāng)居民收入的日益增長，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。

根據昆明市經濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，“生態(tài)精品住宅”將有一定空間的市場消費需求，并將成為城市居民今后商品住房的首要選擇條件。

低密度住宅作為住宅類的高端產品，必然走精品之路和個性化之路，以生態(tài)園林，高尚住宅社區(qū)，美好生活豪宅，山水綠色為主打，從山、林、水溪、湖多方面充分滿足客戶不同的居住需求。

（2）區(qū)域內居民住宅升級需求

目前世博生態(tài)城小高層客戶共510戶，主要戶型以91㎡小三房為主，少量頂層躍層，約170㎡，目前總價110-200萬之間。隨著生活水平的提高，下一代的出生以及二胎政策的放開，部分業(yè)務認為目前居住戶型面積過小、舒適性不高，存在在生態(tài)城內再購買更大面積產品的需求，以提升居住的品質。

（3）競爭優(yōu)勢

鳴鳳鄰里在昆明市的主要競爭項目為公園1903、綠地海珀瀾庭、華夏御府等，鳴鳳鄰里的主要競爭力在于項目價格的定位和項目自身品質的展現。鳴鳳鄰里除項目品質外，在產品形態(tài)、風格、整體概念、客群組成方面，與現有世博板塊項目形成明顯區(qū)別。產品整體調性高雅精致，產品標準品質感強大，居住環(huán)境佳、配套齊全、生態(tài)化、情境化、風情化，極具吸引力。

4、項目投資估算

項目總投資預計為46,724萬元，其中：補繳土地出讓金11,775萬元；工程費用22,667萬元（含前期、建安、基礎設施配套費），預備費453萬元；銷售費用1,538萬元，管理費用1,133萬元，財務費用2,878萬元，相關稅費6,279萬元。