珠江啤酒文化創(chuàng)意園區(qū)改造升級(jí)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一、改造主要內(nèi)容

1、根據(jù)廣東省政府“三舊改造”政策的要求，公司計(jì)劃對(duì)公司廣州總部保留地塊進(jìn)行改造，積極發(fā)展文化休閑飲食娛樂(lè)等文化產(chǎn)業(yè)，打造廣州旅游休閑觀光新名片。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括現(xiàn)狀廠區(qū)工業(yè)建筑升級(jí)改造工程、國(guó)際啤酒總部大樓以及酒類綜合體新建工程、室外工程以及配套公用工程等。

2、項(xiàng)目建設(shè)所在地為現(xiàn)公司總部經(jīng)政府征收后留存的部分土地，公司擁有該部分土地的土地使用權(quán)。該部分土地其時(shí)正在履行土地性質(zhì)變更的程序，后續(xù)將補(bǔ)繳土地價(jià)款并換取相關(guān)土地使用權(quán)證。

3、項(xiàng)目建設(shè)期為3.5年。項(xiàng)目建設(shè)投資經(jīng)估算為180,528萬(wàn)元，流動(dòng)資金約為877萬(wàn)元，總投資為181,405萬(wàn)元。由于補(bǔ)交土地價(jià)款具體金額尚未確定，總投資未包含補(bǔ)交土地價(jià)款金額。

4、本項(xiàng)目建成后，投資稅后內(nèi)部收益率為12.2%，投資回收期為5.8年（不含建設(shè)期）。

5、項(xiàng)目是公司非公開(kāi)發(fā)行股票募集資金投資項(xiàng)目之一，擬使用募集資金14億元。

二、本次調(diào)整原因

由于土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變審批至2019年9月方完成，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度推遲。目前項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃條件及市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生較大變化，原可研報(bào)告內(nèi)容已難以滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。因此，為了更好地指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，更客觀地反映項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，公司對(duì)原可研報(bào)告進(jìn)行了調(diào)整，并重新編制了新的可行性研究報(bào)告。

三、本次調(diào)整的具體情況

1、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整情況

項(xiàng)目所處區(qū)域原定位為“琶洲互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)”，現(xiàn)已由市級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃上升到為省級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃，其定位提升至廣東省“人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)”。同時(shí)，隨著設(shè)計(jì)指標(biāo)、規(guī)劃條件的進(jìn)一步明確，公司經(jīng)反復(fù)論證，確定了圍繞“文化商業(yè)”主題，充分挖掘地域商業(yè)價(jià)值，打造高標(biāo)準(zhǔn)高水平總部品牌的建設(shè)目標(biāo)。項(xiàng)目將遵循建筑現(xiàn)代化、設(shè)施現(xiàn)代化和管理現(xiàn)代化的建設(shè)原則，運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)字化、智能化技術(shù)，致力于將項(xiàng)目打造成為智慧建筑。因此，調(diào)整后的項(xiàng)目將按甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

2、投資額調(diào)整情況

由于前述建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提升，項(xiàng)目工程費(fèi)用單價(jià)有提升，導(dǎo)致項(xiàng)目總投資額增加90,045萬(wàn)元，投資總額調(diào)整為271,450萬(wàn)元。

四、建設(shè)工期調(diào)整情況

建設(shè)工期3.5年，調(diào)整后的可研報(bào)告建設(shè)工期為6年，即從2019年起至2024年底。

五、本次調(diào)整目的、存在風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)公司的影響

本次調(diào)整是根據(jù)內(nèi)部和外部環(huán)境因素變化，結(jié)合當(dāng)前規(guī)劃條件和產(chǎn)業(yè)布局等因素而做出的。調(diào)整后的可研報(bào)告能更好地指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，有利于加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度；調(diào)整后的可研報(bào)告更客觀地反映項(xiàng)目投資情況，有利于公司合理評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行性。

調(diào)整后的項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率有所降低，回收期延長(zhǎng)。對(duì)此，公司將按調(diào)整后的可研報(bào)告，加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，加強(qiáng)工程建設(shè)管理及建成后的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，努力提升項(xiàng)目盈利能力。