2021年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模有望保持高位

各房企日前陸續(xù)遞交了2020年全年答卷。克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年，TOP100房企銷售操盤額同比增長13.3%。展望2021年，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模有望保持高位，房企銷售目標(biāo)將趨于理性;投資或?qū)㈥P(guān)注結(jié)構(gòu)性機(jī)遇帶來的增長機(jī)會，合作拿地、合作開發(fā)將繼續(xù)保持。行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，看好具備管理紅利的房企。

行業(yè)集中度提升

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年，TOP100房企銷售操盤額為114839.4億元，同比增長13.3%。TOP50房企門檻同比提升17%至859億元，TOP100門檻同比僅提升9%。從行業(yè)集中度看，TOP50房企銷售額市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。頭部房企優(yōu)勢凸顯，行業(yè)競爭和梯隊分化進(jìn)一步加劇。

2020年，碧桂園實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長3.34%。中國恒大2020年實現(xiàn)合約銷售金額7232.5億元，同比增長20.3%，完成全年銷售目標(biāo)的111%;合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%。

從權(quán)益銷售口徑來看，克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企2020年全口徑累計銷售金額同比增幅較前值提升至12.4%;權(quán)益銷售金額同比增幅較前值提升至10.8%。

華安證券認(rèn)為，權(quán)益口徑增速低于全口徑，或反映出此前受融資收緊影響房企合作拿地項目入市所致。從百強(qiáng)與全國增速來看，或已形成強(qiáng)者恒強(qiáng)形勢。

天風(fēng)證券指出，房地產(chǎn)行業(yè)趨勢有望由融資驅(qū)動規(guī)模增長轉(zhuǎn)向至經(jīng)營驅(qū)動質(zhì)量增長，加之“因城施策”常態(tài)化，行業(yè)融資端再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化。

關(guān)注都市圈投資

2020年，監(jiān)管部門“三道紅線”對房企有息負(fù)債提出精細(xì)化管控，房企關(guān)注資金端，投資方式和策略生變，重視合作拿地，關(guān)注一二線城市，青睞都市圈投資機(jī)會。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為80%，較2019年有下降;TOP10和TOP11-30陣營房企權(quán)益金額占比均小幅下降。整體上，房企通過招拍掛方式合作拿地的案例增多，收并購方式變得活躍。

另有機(jī)構(gòu)報告稱，長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主陣營，合計占比達(dá)58.4%，僅長三角占比就達(dá)25.4%。

“都市圈未來對人口的吸引力將具備一定優(yōu)勢，是未來新房市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)分配的重點區(qū)域，房企布局的動力和區(qū)域內(nèi)市場競爭都將加大。布局都市圈將是公司投資的一個重要方向?！苯疠x控股執(zhí)行總裁陳朝榮早前表示。

“十四五”規(guī)劃建議提出，優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。加快建設(shè)交通強(qiáng)國，完善綜合運(yùn)輸大通道、綜合交通樞紐和物流網(wǎng)絡(luò)，加快城市群和都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)化，提高農(nóng)村和邊境地區(qū)交通通達(dá)深度。

“2020年監(jiān)測的50家典型房企拿地銷售比為34%，2021年投資強(qiáng)度或降低。長期來看，重點城市群及核心一二線城市需求端更具韌性，2020年百億規(guī)模以上房企在二線城市及三大城市群業(yè)績貢獻(xiàn)均超過60%。因此，預(yù)計未來房企投資會聚焦這些重點城市，把握不同城市房地產(chǎn)市場周期階段，關(guān)注結(jié)構(gòu)性機(jī)遇帶來的增長機(jī)會?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究副總監(jiān)劉水對中國證券報記者表示。

行業(yè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，劃定銀行房地產(chǎn)貸款集中度“紅線”，明確2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年。超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。銀河證券認(rèn)為，該政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響可控。

在“房住不炒”主基調(diào)下，疊加“三道紅線”等多種因素影響下，2021年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢又將如何呢?

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜告訴中國證券報記者，“2020年底中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議、住建部座談會均明確提出‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位’‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，預(yù)計限購、限貸等政策難現(xiàn)放松?！?

招商證券認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度“紅線”政策是對2019年以來政策的延續(xù)，和之前的調(diào)控目標(biāo)是一致的。從更高視角理解，不是限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而是進(jìn)一步促進(jìn)租購并舉、住房租賃等方向的轉(zhuǎn)型。該政策或倒逼資金流向更優(yōu)質(zhì)的區(qū)域及城市，對小房企及三四檔金融機(jī)構(gòu)或有較大的影響，將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，利好具備管理紅利的房企。

佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁劉策早前稱，公司在規(guī)模跨越的同時，將經(jīng)營質(zhì)量作為核心。2020年初，公司堅持向管理要紅利，重點實施包括提升品質(zhì)質(zhì)量、銷售價格、開發(fā)速度，控制建安成本、融資成本等“四升四降”舉措。

萬科董事會主席郁亮此前也稱，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利和金融紅利已經(jīng)遠(yuǎn)去，未來需要把握“管理紅利”。未來企業(yè)應(yīng)該聚焦好產(chǎn)品、好服務(wù)，實施長期主義。

克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)計，2021年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模有望保持高位，但各區(qū)域、各城市市場或?qū)⑦M(jìn)一步分化，繼而演變?yōu)橐怀且恍星?。在此格局下，更看好長三角、粵港澳大灣區(qū)、核心城市以及周邊衛(wèi)星城市的市場。整體上，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。在市場下行壓力疊加“三道紅線”管控的背景下，房企將面臨降負(fù)債、促增長的雙重挑戰(zhàn)，預(yù)計會有更多房企陷入“負(fù)增長”。投資方面，受限于資金面狀況，且政策監(jiān)管不放松，預(yù)計融資將同步放緩，房企拿地整體將保持謹(jǐn)慎。