房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極成為每個(gè)房企必須思考的問(wèn)題

開發(fā)商布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極成為每個(gè)房企必須思考的問(wèn)題。近年來(lái)，包括碧桂園、華夏幸福、龍湖、正榮、綠地、金地、泰禾等房企均在不同維度進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)于房企而言，這個(gè)領(lǐng)域雖然陌生但也是藍(lán)海。

一、大開發(fā)商搶先布局

今年2月，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，將任命兩名聯(lián)席行政總裁，分別為林朝陽(yáng)和王本龍，此舉距離正榮集團(tuán)香港掛牌僅一個(gè)半月。隨后，林朝陽(yáng)開始負(fù)責(zé)正榮集團(tuán)下屬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)。按照規(guī)劃，正榮產(chǎn)業(yè)包括教育、醫(yī)療健康、消費(fèi)升級(jí)、品質(zhì)人居、文化旅游、頤養(yǎng)康復(fù)、智慧城市七大城市運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)集群;特色小鎮(zhèn)、文化旅游、區(qū)域開發(fā)、城市更新四大開發(fā)模型;園區(qū)運(yùn)營(yíng)、教育運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文旅運(yùn)營(yíng)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)五大運(yùn)營(yíng)服務(wù)。通過(guò)搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，整合各方資源，有可能是控股，也有可能是參股。這樣能快速把蛋糕做大，更多參與者可以分享這樣的收益。

不只是正榮，其他房企同樣在悄然布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。今年5月，億達(dá)中國(guó)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司大連軟件園中興開發(fā)有限公司與龍湖地產(chǎn)訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，龍湖將斥資26億購(gòu)買億達(dá)中國(guó)位于大連市高新園區(qū)的若干物業(yè)。隨后，龍湖地產(chǎn)與億達(dá)中國(guó)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在產(chǎn)城融合項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)、股權(quán)投資等方面開展合作。

早在2016年，碧桂園就進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。2016年4月，出資8500萬(wàn)元設(shè)立“清華大學(xué)碧桂園教育基金”，用于支持清華大學(xué)在建筑科學(xué)和大數(shù)據(jù)等領(lǐng)域科技成果落地轉(zhuǎn)化，建設(shè)產(chǎn)城融合的科技小鎮(zhèn);2016年6月，與百富東方合作成立平臺(tái)公司——碧桂園百富產(chǎn)城發(fā)展公司;8月至12月在惠州、東莞和河北三河獲得5個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目均定位為科技小鎮(zhèn)，在碧桂園的規(guī)劃中，深圳周邊是碧桂園未來(lái)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主場(chǎng)地，未來(lái)5年將投入1000億元打造10座名為“科技小鎮(zhèn)”的衛(wèi)星城市;2017年入股中集產(chǎn)城，并成為其第二大股東。

金地集團(tuán)高級(jí)副總裁徐表示，金地的園區(qū)運(yùn)營(yíng)均是100%自持，現(xiàn)金流回正的周期相比住宅更長(zhǎng)，投資回報(bào)率也沒有住宅開發(fā)高，但是這是一個(gè)從長(zhǎng)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流，目前是一個(gè)藍(lán)海市場(chǎng)，因此金地選擇戰(zhàn)略性進(jìn)入。在他看來(lái)，對(duì)于一個(gè)希望做到基業(yè)長(zhǎng)青的企業(yè)而言，尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極尤為重要。

二、運(yùn)營(yíng)實(shí)力面

目前房企對(duì)于上述市場(chǎng)進(jìn)入均是戰(zhàn)略考慮，而運(yùn)營(yíng)能力是制約房企做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心?！耙徽臼浇鉀Q問(wèn)題很重要，硬件、服務(wù)都是重要的運(yùn)營(yíng)配套。華夏幸福在做的是一個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。通過(guò)一站式的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)提供全產(chǎn)業(yè)鏈流程的影視制作服務(wù)，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游足夠多的商家，這個(gè)系統(tǒng)才有活力，才可以提高產(chǎn)業(yè)運(yùn)作效率?！比A夏幸福文創(chuàng)行業(yè)負(fù)責(zé)人李穎表示。以影視為代表的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是華夏幸福產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一，華夏幸福希望圍繞影視全產(chǎn)業(yè)鏈打造影視產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，希讓制片人帶著劇本和項(xiàng)目走進(jìn)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，帶著制作完成的影視作品離開，推動(dòng)中國(guó)影視產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化。

浙江建工集團(tuán)在杭州未來(lái)科技城板塊打造的歐美金融城(EFC)同樣在運(yùn)營(yíng)上加強(qiáng)服務(wù)，這個(gè)綜合項(xiàng)目除了常規(guī)的綜合業(yè)態(tài)外，還在寫字樓中搭建了從孵化器到Co-Working、再到高端商務(wù)空間租賃的模式，并引入了美國(guó)硅谷孵化器PNP、加拿大創(chuàng)新型孵化器Istuary等全球知名的孵化器。給創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)帶來(lái)國(guó)際化的支持，以創(chuàng)業(yè)孵化器載體的營(yíng)造服務(wù)于海歸的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。通過(guò)與初創(chuàng)企業(yè)、風(fēng)投機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)天才、科技專家和大企業(yè)合作，整合資源將其打造成全球創(chuàng)投孵化平臺(tái)。

對(duì)于每個(gè)房企而言，均意識(shí)到資源整合的重要性，提高服務(wù)能力，才是招商的根本。碧桂園深圳區(qū)域副總裁冀豫東表示，在深圳的9個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目，有4個(gè)位于寶安區(qū)、龍崗區(qū)有5個(gè)，如果包括在談項(xiàng)目，有十幾個(gè)?！坝行╉?xiàng)目前期籌備期比較長(zhǎng)，公司沒有規(guī)定年內(nèi)要達(dá)到多少個(gè)項(xiàng)目的持有量，我們內(nèi)部口號(hào)是做一個(gè)成一個(gè)，目前主要工作是要做好第一個(gè)開園項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)?！?

此前，很多開發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多是偏重地產(chǎn)而非產(chǎn)業(yè)，隨著行業(yè)開始成熟，房企也意識(shí)到只有產(chǎn)業(yè)先行，才能判斷整個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)造更多的增值機(jī)會(huì)。

三、是藍(lán)海也是挑戰(zhàn)

當(dāng)大部分主流房企完成全國(guó)化布局后，通過(guò)跨界運(yùn)營(yíng)逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化成為必要手段。新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，投資結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來(lái)更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是需求破局的手段之一。市場(chǎng)周期變化帶來(lái)行業(yè)的深刻變革。住宅市場(chǎng)利潤(rùn)率進(jìn)一步下降，過(guò)去規(guī)模發(fā)展空間受限的房企只有整合資源。

受國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)飽和、一二線城市供地結(jié)構(gòu)改變的影響，土地成本與日俱增。越來(lái)越高的土地價(jià)格，再加上管理層對(duì)拿地企業(yè)要求越來(lái)越高，如要求為住宅項(xiàng)目配建一定比例的保障房或公建項(xiàng)目，或要求開發(fā)商自持一定比例的商業(yè)項(xiàng)目，使得一些傳統(tǒng)房企拿地難度加大。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)背后的拿地優(yōu)勢(shì)明顯，管理層在導(dǎo)入此類產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的同時(shí)，會(huì)給予部分住宅用地的定向供應(yīng)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)好處，就是幫助開發(fā)商融資，目前銀行基本不給住宅提供資金，但是掛上產(chǎn)業(yè)以后，就可以拿到更多的資金。以正榮為例，其產(chǎn)業(yè)集團(tuán)成立不久就與中國(guó)工商銀行、中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司、中建投信托股份有限公司分別簽訂100億元的融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，總額達(dá)300億元規(guī)模。

資金、發(fā)展前景等多方面因素的推動(dòng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為2018年房地產(chǎn)的風(fēng)口之一。對(duì)于地產(chǎn)而言，傳統(tǒng)的租金收入外，地產(chǎn)商還可以通過(guò)提供融資顧問(wèn)、管理咨詢服務(wù)，甚至入股中小企業(yè)，拓展更多的收入來(lái)源。

中金普華產(chǎn)業(yè)研究院觀點(diǎn)：

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入資源主導(dǎo)的大周期階段，無(wú)論是開發(fā)商、制造業(yè)還是金融資本，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的目的無(wú)外乎將優(yōu)質(zhì)資源納入囊中，以謀求自身可持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必成為各類資本搶占行業(yè)話語(yǔ)權(quán)的最佳載體。目前房企作為中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)的一個(gè)主體，已經(jīng)進(jìn)入到了各個(gè)相關(guān)領(lǐng)域。隨著未來(lái)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增量的市場(chǎng)空間變小，企業(yè)還將加強(qiáng)對(duì)于這些相關(guān)領(lǐng)域的探索來(lái)尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。