中國(guó)山西晉中綜合物流園項(xiàng)目規(guī)劃案例

項(xiàng)目基本情況

1.1 項(xiàng)目概要

項(xiàng)目名稱(chēng)：中儲(chǔ)山西綜合物流園

投資單位：中儲(chǔ)發(fā)展股份有限公司

項(xiàng)目選址：山西省綜改示范區(qū)晉中開(kāi)發(fā)區(qū)匯通園區(qū)（原為山西榆次工業(yè)園區(qū)， 位于晉中市榆次區(qū)張慶鄉(xiāng)，晉中市環(huán)城西路旁，國(guó)道 108 與省道 316 交匯處西北 角）

投資總額及資金來(lái)源： 投資總額 35305.42 萬(wàn)元，50%為自有資金，50%為銀行貸款。 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、運(yùn)輸配送、流通加工、貨運(yùn)代理、金融物流、 物流信息服務(wù)、物流設(shè)施設(shè)備租賃、物業(yè)管理以及相關(guān)的物資貿(mào)易等。

項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)期及規(guī)模：項(xiàng)目占地面積257.28 畝，總投資35305.42 萬(wàn)元，建設(shè)期2年，擬建8.8 萬(wàn) m 2各類(lèi)庫(kù)房，以及綜合樓、公寓、司機(jī)之家、輔 助用房和配套設(shè)施等，總建筑面積約 10.66 萬(wàn) m 2。

建設(shè)背景及必要性

山西省地處中國(guó)中部地區(qū)，有同蒲、京包、大秦、石太、太焦、神黃等重要 鐵路干線(xiàn)，目前已形成以鐵路、公路為主，航空為輔的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，成為華北 乃至全國(guó)的重要交通樞紐。鄰近北京、天津、鄭州、洛陽(yáng)、西安等工業(yè)中心，連 接?xùn)|部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，資源大省，具有豐富的煤炭、鋼鐵 和鋁資源，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為齊全，是“承東啟西”的戰(zhàn)略要地，物流需求量巨大， 物流業(yè)發(fā)展具有極大潛力。 

中儲(chǔ)在晉企業(yè)狀況及發(fā)展規(guī)劃

從山西中儲(chǔ)的發(fā)展角度考慮，急需在中心城市立足和發(fā)展業(yè)務(wù)，以提高中儲(chǔ)在山西的經(jīng)營(yíng)地位和經(jīng)營(yíng)影響力，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，選擇在山西中部晉中市建立物 流基地是非常緊迫和必要的。 

完善中儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略布局

按照中儲(chǔ)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及目標(biāo)，中儲(chǔ)需要進(jìn)一步完善全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)，整合 地區(qū)性資源，建立戰(zhàn)略發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。 山西是一個(gè)資源大省，在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)大盤(pán)中，有著獨(dú)特的地位和影響力。本 項(xiàng)目位于大太原經(jīng)濟(jì)圈的中南部，現(xiàn)“山西榆次工業(yè)園區(qū)”已納入山西省綜改示 范區(qū)晉中開(kāi)發(fā)區(qū)管理。伴隨著太原市和晉中市同城化發(fā)展，該項(xiàng)目的物流服務(wù)能 夠更加便利地輻射山西最大的中心城市—太原市。 太原市作為國(guó)家確定的物流節(jié)點(diǎn)城市，其所在中部城市群在山西省的經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行中發(fā)揮著舉足輕重的作用，既是山西重要的生產(chǎn)、消費(fèi)區(qū)域，又是關(guān)鍵的商品 匯聚、流通中心，具有很強(qiáng)的輻射功能與網(wǎng)絡(luò)覆蓋。

中儲(chǔ)山西綜合物流園項(xiàng)目符合國(guó)家、省、市各級(jí)政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合 國(guó)家大力扶持及重點(diǎn)發(fā)展重要節(jié)點(diǎn)城市新建物流園區(qū)的政策導(dǎo)向，中儲(chǔ)有能力在 制造業(yè)和物流業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展工程、城市配送工程、多式聯(lián)運(yùn)工程、大宗商品物流與 商貿(mào)集聚、物流標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)推廣工程、物流公共信息平臺(tái)工程、區(qū)域應(yīng)急物流工 程等方面發(fā)揮作用。因此，結(jié)合山西省全力建設(shè)中西部現(xiàn)代物流中心、生產(chǎn)性服 務(wù)業(yè)大省及再造一個(gè)“新山西”的重大發(fā)展契機(jī)，中儲(chǔ)在“十三五”發(fā)展戰(zhàn)略中 將山西中部作為全國(guó)重要物流節(jié)點(diǎn)，加大投資力度，充分發(fā)揮中儲(chǔ)在綜合物流園 區(qū)的整體規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理能力，著力建設(shè)中儲(chǔ)山西綜合園項(xiàng)目，為提升區(qū)域 物流產(chǎn)業(yè)水平，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

太原市物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及相關(guān)政策

在太原晉中都市核心圈集中布局保稅物流、商貿(mào)物流、制造業(yè)物流、農(nóng)產(chǎn)品 物流、電子商務(wù)物流、應(yīng)急物流等業(yè)態(tài)，打造產(chǎn)業(yè)集聚、品牌匯集、業(yè)態(tài)豐富、 功能完善的現(xiàn)代物流業(yè)核心區(qū)，打造具有全國(guó)影響力的區(qū)域性物流樞紐。 到 2020 年，基本完善布局合理、技術(shù)先進(jìn)、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序 的現(xiàn)代物流體系，物流規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，服務(wù)水平顯著提高， 綜合成本逐步下降，建成一批物流總部基地和功能聚集區(qū)，形成具有重要支撐作 用與帶動(dòng)發(fā)展功能的物流產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群，基本實(shí)現(xiàn)建設(shè)中西部現(xiàn)代物流中心 的發(fā)展目標(biāo)。 在太原布局建設(shè)一批起點(diǎn)高、規(guī)模大、輻射面廣的物流園區(qū)，建設(shè)一批現(xiàn)代 5 化物流配送中心，建設(shè)共同配送末端網(wǎng)點(diǎn)，形成層級(jí)合理、規(guī)模適當(dāng)、需求匹配 的物流配送網(wǎng)絡(luò)。整合鐵路、民航、郵政、海關(guān)等信息資源，促進(jìn)物流信息與公 共服務(wù)信息有效對(duì)接，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通。統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)以太原武宿國(guó)際機(jī)場(chǎng)為中心 的全省民航機(jī)場(chǎng)航空物流網(wǎng)絡(luò)體系，推動(dòng)航空貨運(yùn)向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變。 

區(qū)位及優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目位于榆次區(qū)張慶鄉(xiāng)，屬山西省綜改示范區(qū)晉中開(kāi)發(fā)區(qū)匯通園區(qū)，晉中 市城區(qū)環(huán)城西路與環(huán)城南路交匯處，東鄰 108 國(guó)道，南鄰省道 316，緊鄰二廣高 速和榆祁高速，距離太原市中心 35 公里，晉中市中心 7 公里，距太原武宿國(guó)際機(jī) 場(chǎng) 10 公里。

項(xiàng)目土地購(gòu)置

項(xiàng)目位于 108 國(guó)道與 316 省道交匯處的西北角空地，城市邊緣，地勢(shì)平坦， 地上物主要有農(nóng)田和違建場(chǎng)地，已調(diào)整為建設(shè)用地。由于土地指標(biāo)緊張，經(jīng)與晉 中市和榆次區(qū)進(jìn)行了多次溝通協(xié)商，初定項(xiàng)目一期供地 297 畝左右，后確定項(xiàng)目 一期建設(shè)用地為 257 畝，基本地價(jià)（出讓金）約為 29 萬(wàn)元／畝，后續(xù)項(xiàng)目用地根 據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展再行協(xié)商，可擴(kuò)展至西、北邊的空地。 目前，太原市與榆次區(qū)同城化步伐加快，促進(jìn)了項(xiàng)目所在區(qū)域加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 建成或正在建設(shè)的項(xiàng)目眾多，這為項(xiàng)目的業(yè)務(wù)開(kāi)展增加了很大空間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看， 晉中市（榆次區(qū)）城市在向南發(fā)展，項(xiàng)目緊靠城市邊緣，具有很大的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 土地升值空間大。

項(xiàng)目定位

經(jīng)過(guò)前期對(duì)山西中部地區(qū)（太原市及晉中市）的物流市場(chǎng)調(diào)研，分析周?chē)鷧^(qū) 域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和各類(lèi)物流市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合中儲(chǔ)山西項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)， 中儲(chǔ)山西綜合物流園項(xiàng)目功能定位為以下三大方面：

（1） 依托周?chē)鷩?guó)道、高速等路網(wǎng)的區(qū)域分撥中心；

（2） 依托于公路、鐵路、航空貨源的城市配送中心；

（3） 依托倉(cāng)儲(chǔ)、快運(yùn)快遞的中小企業(yè)物流基地。

功能定位釋義：

（1） 區(qū)域分撥中心：利用良好的區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)，成為商品流通集散地， 面向全省和全國(guó)匯聚和分撥貨物；借助 “中儲(chǔ)智運(yùn)貨運(yùn)信息平臺(tái)”，收集社會(huì)化 物流配載資源，為進(jìn)入園區(qū)的運(yùn)輸車(chē)輛提供優(yōu)化載，降低貨主運(yùn)輸成本和返程空 車(chē)率。

（2）城市配送中心：依托中心城市，重點(diǎn)為太原市和晉中市等城市需求提 供商品配送及附加增值服務(wù)。

（3）中小企業(yè)物流基地：利用良好的倉(cāng)儲(chǔ)物流及配套設(shè)施，為周邊企業(yè)提 供零散倉(cāng)儲(chǔ)、流通加工等物流服務(wù)；通過(guò)定制物流及其配套設(shè)施，為快運(yùn)快遞物 流企業(yè)提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。