農業(yè)項目產業(yè)園區(qū)規(guī)劃

一、項目概況

本項目規(guī)劃占地面積約19.80畝(13,200.66㎡)主體構建物總建筑面積81,001.00㎡(含地下室)，主要建筑共五棟。(含地下室)

二、項目地址

項目位于迎賓大道和西南大道交匯處，具體位置參見下圖

三、項目投資情況

項目總投資估算為20,516.68萬元;

其中：固定資產投資19,744.74萬元(設備購置、土建工程等);

流動資金771.94萬元

序號	項目	合計	占總投資比例
1	固定資產投資	19,744.74	96.24%
2	流動資金	771.94	3.76%
3	總計	20,516.68	100.00%

四、 項目建設前后對比

五、項目區(qū)域分類

一、中、文高科技產業(yè)園總部、瑞安文萊貴港運營中心及廣西美瑞新達辦公樓總部;

二、國際酒店;

三、沿街式商辦底層建筑;

四、住宅區(qū)。

1 廣西美瑞新達辦公樓總部

主體構思：為合資公司與入駐的各農業(yè)貿易金融企業(yè)、香精香料會展企業(yè)、期貨現(xiàn)貨企業(yè)、信息獲取企業(yè)等利益相關企業(yè)提供展示營銷、服務的聚合平臺， “一中心，三基地”的運營模式，為整個商業(yè)模式產業(yè)鏈的利息關聯(lián)者提供專業(yè)的物流供應鏈管理服務，并承擔產品的營銷、結算、客服、展示、培訓、貿易辦公、配送、供應鏈管理等功能(HALA認證、香料科技研發(fā)、電商商務貿易等行政后臺服務工作)。

服務功能：主要為各香精香料產業(yè)鏈的研發(fā)企業(yè)、行政辦公企業(yè)創(chuàng)造一個良好的辦公環(huán)境，為招商，引進人才打下夯實的基礎。

辦公寫字樓總建筑面積19,700.00平方米，主要建筑27層，功能區(qū)域劃分為：1F大廳與展示廳、2F餐廳、3F文化娛樂廳、4F-8F合資公司運營中心、8F會議中心、9F-27F香料產業(yè)鏈企業(yè)(服務運營企業(yè)總部)入駐招商。

2 國際大酒店

服務功能：主要為文萊運營中心出差人員與入駐企業(yè)接待人員提供一站式便利入駐服務，國際大酒店總建筑面積19,700.00平方米，主要建筑27層，功能區(qū)域劃分為：1F大廳、2F餐廳、3F文化娛樂廳、4F-8F中文考察團商務接待套房，9F會議中心、10F-27F入駐企業(yè)接待客房(對外住宿開放)。

3、商業(yè)住宅區(qū)

服務功能：主要為文萊運營中心與入駐企業(yè)人才的招攬?zhí)峁┳∷薇憷?，商業(yè)住宅區(qū)總建筑面積10,000.00㎡，共12層，1-5層為文萊運營中心工作主要人員免費入駐房，6-12層為入駐企業(yè)人員租賃房。

4、沿街式商辦底層建筑

服務功能：主要為文萊運營中心與入駐企業(yè)提供一站式便利商務服務，貿易商業(yè)樓總建筑面積10,000.00平方米，主要建筑2層，功能區(qū)域劃分為：1F商貿服務、2F餐飲、娛樂廳(對外招商開放)。

六、項目建設條件

1、 選址原則

(1)符合《貴港市城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》的要求。

(2)符合科學、合理、節(jié)約集約用地原則。

(3)充分考慮服務對象的交通出行習慣和要求，安排在交通便利、基礎設施和公共配套設施完善的區(qū)域。

(4)充分考慮與擬建場址周邊地塊和生態(tài)環(huán)境的整體協(xié)調性，項目建筑的落成要有利于美化該區(qū)域總體景觀。

(5)用地要求平整、形狀比較規(guī)則、可進入性和視覺可見性較好，利于微循環(huán)交通組織和建筑外觀造型設計。

2、 建設條件分析

(1)地理位置

貴港，位于廣西壯族自治區(qū)東南部，西江流域中游，潯郁平原中部，是大西南出海通道的重要門戶，中緬油氣管道天然氣管道終點。貴港港為中國西部地區(qū)內河第一大港，國家智慧城市試點城市，西江黃金水道流經市境，東臨梧州、南臨玉林和欽州、西接南寧、北鄰來賓。

1995年10月經國務院批準升為地級市，轄港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)和平南縣，代管縣級桂平市，總面積10606平方千米。特產有菠蘿蜜、貴港蓮藕、龍眼、桂圓干、覃塘毛尖茶、羅漢果等。

貴港市因城里多種植荷花而別稱荷城，是一座具有兩千多年歷史的古郡新城，也是一座充滿生機的新興內河港口城市。貴港市是國家一類對外開放口岸、全國內河港口十強、中國西部地區(qū)最大內河港口、國家承接產業(yè)專業(yè)示范區(qū)、全國雙擁模范城、全國群眾文化和體育先進城市、廣西壯族自治區(qū)園林城市、廣西壯族自治區(qū)愛國衛(wèi)生先進城市、廣西壯族自治區(qū)文明城市。

貴港市位于廣西壯族自治區(qū)的東南部，處于廣西壯族自治區(qū)最大的沖積平原——潯郁平原的中部，北緯22°39′～24°2′，東經109°11′～110°39′，面向粵、港、澳，背靠大西南，郁、黔、潯三江交匯，擁有華南內河第一大港口，北回歸線橫貫中部。東面與梧州市接壤，南面與玉林市相鄰，西面與南寧市交界，北面與來賓市相連。貴港行政區(qū)域面積1.06萬平方公里，擁有廣西壯族自治區(qū)最大的沖積平原——潯郁平原，農業(yè)資源、水力資源、礦產資源、旅游資源十分豐富，是廣西壯族自治區(qū)重要的商品糧、糖、果、肉桂和禽畜生產基地，素有廣西壯族自治區(qū)“魚米之鄉(xiāng)”、“甘蔗之鄉(xiāng)”“蓮藕之鄉(xiāng)”等美喻。

(2)自然條件

水利資源

三大河流郁江、黔江、潯江交匯于境內，水能總蘊藏量達210萬千瓦以上，西江航運樞紐一、二期工程早已建成發(fā)電，年發(fā)電量超過11億千瓦時，裝機容量120萬千瓦的大藤峽水利樞紐工程已獲國家發(fā)改委批復產項。

氣候、氣象

北回歸線橫貫貴港中部，屬亞熱帶季風氣候區(qū)，年均氣溫21.5℃，年均降雨日166天，年均降雨量1600毫米，無霜期353天。

貴港市各地平均氣溫22.3°~22.8°，比常年偏高0.8°~1.2°;貴港市平均為22.5°，比常年偏高1.0°。年降水量1322.1毫米~1699.8毫米，貴港市平均為1461.6毫米，屬正常。年日照時數為1631小時~1784小時，屬正常。各季天氣氣候特點是：冬季偏暖，降水偏少;春季溫度正常，降水稍偏少;夏季氣溫偏高，降水正常;秋季偏暖，降水偏少。主要氣候災害是春、秋干旱和汛期局部暴雨洪澇。

本項目工程所在地夏季臺風雷雨天氣較為多發(fā)，在工程施工過程中應合理組織施工，制定可靠的防洪防汛防風措施。在施工綜合網絡進度安排上盡量避開及留出雨季不宜施工的工程項目，如混凝土、回填土、合金材料的焊接等。

地質地裂

本項目所在區(qū)域歷史上屬于無災害性地震區(qū)域，適宜建設。根據《建筑抗震設計規(guī)范》(GB50011-2010)，本項目場址所在地區(qū)的抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值為0.10g。

工程地質及水文條件

目前場地尚未進行初步的巖土工程地質勘測，但根據該地區(qū)地形、地貌及已建、在建的建筑地基情況判斷，場址工程地質和水文條件良好，適合進行開發(fā)建設。建議在項目開工之前按照建設程序進行必要的地質勘查，為測算地基處理的工程量和費用做準備。

(3)項目用地類別及基本情況

項目地塊為商業(yè)用地，地塊為未建設用地，場地大致平整：

4、 其它建設條件

公共施工條件

瑞安文萊香料貿易運營中心項目地址供排水、供氣、供電充裕、郵電通訊先進完善、公共交通四通八達、環(huán)保設施、治安設施、街道綠化、美化等建設不斷進步發(fā)展，為本項目的順利建設和運作提供了可靠的保證。

項目地址生活方便，衛(wèi)生、防疫、醫(yī)療設施完善，通信非常發(fā)達，服務網點分布全區(qū)可提供當地基本的多媒體通信業(yè)務，可與貴港市各地區(qū)以及周邊城市直接聯(lián)系。

交通運輸條件

貴港市區(qū)位優(yōu)勢獨特，交通條件便利。地處華南地區(qū)與西南地區(qū)的結合部，面向粵港澳，背靠大西南，聯(lián)通東南亞，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。貴港是集水路、公路、鐵路于一體的重要交通樞紐。

地處廣西東南部，西江流域的中游，位于南寧、柳州、北海、梧州四市的幾何中心，黎湛鐵路、廣州至南寧高速公路、324和209國道以及西江水道和建設中的南寧至廣州快速鐵路、貴港至梧州高速公路貫穿全境，是華南地區(qū)水陸聯(lián)運的交通樞紐、大西南地區(qū)東向出海最便捷的通道。珠江水系的郁江、黔江、潯江流經各縣市區(qū)，一年四季可通行千噸級船舶，30個小時即可直達粵、港、澳。2010年，港口貨物吞吐量達3807.3萬噸、集裝箱吞吐量突破7.1萬標箱，同比分別增長12.3%和17.3%，是中國西部地區(qū)最大的內河港口，居全國內河港口十強。

貴港交通十分便利，黎湛鐵路、324和209國道、南寧至梧州二級公路，廣昆高速公路(包括新建的貴梧高速公路)、桂來高速公路，以及西江航道交匯貫通全境，是連接中國東南沿海地區(qū)與中西部地區(qū)的橋梁和紐帶，是大西南出海最便捷的通道之一。貴港是國家一類對外開放口岸，海關等口岸聯(lián)檢機構齊全。

珠江支流西江橫貫貴港東西。溯江而上可達南寧，順江而下30個小時即可通粵港澳。貴港至粵港澳常年可通航1000噸級船隊。正在建設中的貴港至梧州二級航道擴能工程和長洲水利樞紐到2008年竣工后，2000噸級的船舶可由貴港直航粵港澳。貴港港擁有中心港區(qū)、桂平港區(qū)、平南港區(qū)，三個港區(qū)共有碼頭泊位165個，最大靠泊能力2000噸，年通過能力3000萬噸、5萬標準箱，是中國西部地區(qū)最大的內河港口，居全國內河港口十強。2013年，港口貨物吞吐量達4900萬噸、集裝箱吞吐量突破11萬標箱;繼續(xù)保持全國內河大港13強和華南、西南內河第一大港的地位。貴港港已被國家交通部列入全國主要港口名錄，成為28個全國內河主要港口之一。

國家鐵路干線黎湛鐵路復線貫穿全境，與南昆線、黔桂線、湘桂線、枝柳線相通，連接貴港與西南和中南地區(qū)。貴港成為連接中國—東盟自由貿易區(qū)、泛珠三角經濟區(qū)和大西南地區(qū)的最便捷通道。南廣高鐵已于2014年全線通車，貴港進入高鐵時代，屆時貴港至廣州、南寧分別只需2.5小時、1小時左右。

項目建設用地對外運輸道路暢通，用水用電可以就近接駁，總體來看本項目施工條件是具備的。

七、結論

1、區(qū)域經濟效益分析

項目的建設發(fā)展過程即是瑞安集團與文萊國利用自身良好的投資環(huán)境和經濟政策來提升自身在資金運籌、項目引入香料前、中、后端產業(yè)鏈技術等方面的能力，打造出強勁的、有區(qū)域特色的主導產業(yè)的過程。另外，項目集聚輻射作用所帶來的國家之間的要素流動和經濟聯(lián)合，將引導周邊區(qū)域的經濟結構調整，進而形成大范圍的產業(yè)集群連鎖效應，推動區(qū)域經濟的發(fā)展。

項目項目的建設，將為廣西省以及周邊香料產業(yè)鏈的政務、服務、金融企業(yè)提供高端辦公環(huán)境，可容納整合約200余家項目服務企業(yè)，預計可培育形成約30億元產業(yè)規(guī)模?？梢灶A見，本項目將打造成貴港市又一個創(chuàng)新型產業(yè)經濟聚集區(qū)，并隨著項目集聚效應的不斷強化，進一步向周邊地區(qū)擴散其經濟勢能，從而帶動整個廣西省經濟的發(fā)展。

本項目將每年向財政部門保守上繳約664.66萬稅金(含所得稅)。因此，從國民經濟全局的角度看，該項目建設是合理可行的。

從長遠來看，本項目實施必將對當地加快社會經濟的發(fā)展起積極的促進作用。促進了國家和地方經濟發(fā)展，創(chuàng)稅創(chuàng)收于本地區(qū)，對區(qū)域的發(fā)展將有不可替代的促進作用。

綜上所述，本項目的創(chuàng)收能力和抗風險能力均較理想，從經濟學的角度加以科學性的分析，具有可操作性，符合市場運作規(guī)律及投資經濟學原理。

2、社會效益分析

(1)社會影響分析

加速廣西省香料成果產業(yè)化與國際化

在舊的香料銷售模式體制下，大多數被束之高閣，遠離市場和用戶，香料產業(yè)鏈與市場之間缺乏必要、有效的橋梁和轉化機制。實現(xiàn)產品化、產業(yè)化，只能通過國際化合作實現(xiàn)，本項目是加速廣西省香料成果產業(yè)化發(fā)展的源動力。

促進產業(yè)結構升級

本項目的實施有利于優(yōu)化、 完善產業(yè)鏈，促進區(qū)域產業(yè)結構的調整，帶動產業(yè)結構的升級。項目為一個香料產業(yè)前、中、后端服務機構，由于配備有良好的設施，并能利用政府政策支持等各種手段為企業(yè)提供全方位服務，因而更能發(fā)揮資源聚集效能，推動區(qū)域經濟加快由傳統(tǒng)經濟向知識經濟的轉移，實現(xiàn)整個經濟的提升和轉型。

改善當地創(chuàng)業(yè)環(huán)境

良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境無疑吸引、造就大量成功的創(chuàng)業(yè)企業(yè)。而通過對給香料產業(yè)服務類型企業(yè)的科學引導和有效扶持無疑對創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善起到積極的能動作用。最有效承擔這一角色的必然是具備國際化的項目產業(yè)園基地孵化器。由于產業(yè)園基地孵化器的存在和作用，社會宏觀環(huán)境與企業(yè)個體微觀經濟活動的互動將更加 良好而有效，社會環(huán)境變化也將趨向完善。

有效整合香料產業(yè)服務資源

項目由于聚集一定數量經過篩選的優(yōu)質香料產業(yè)服務企業(yè)，配備良好的設施，并且能夠利用政府政策支持服務于企業(yè)。因此，在客觀上項目的建設更能發(fā)揮技術研發(fā)資源、智力資源、信息資源等各種資源的聚集和組織運用的功能。本項目服務企業(yè)與社會，對盤活當地香料閑置資源，合理利用農戶資源起顯著作用。通過線上線下香料服務產業(yè)鏈企業(yè)的集中，使得其他許多資源的配置效率大為提高。諸如專利、企業(yè)管理咨詢、融資、期貨金融、報關等社會專業(yè)服務供應商往往都會采取與基地、中心之間不同程度的協(xié)作與配合，共同營造科技服務體系的大環(huán)境。

增加地區(qū)財政收入

本項目不僅在項目建設過程中為政府創(chuàng)造稅收收入，更重要的是在項目經營期間源源不斷地為政府創(chuàng)造稅收收入，民營企業(yè)是國家經濟及社會發(fā)展中的生力軍，在發(fā)達國家和發(fā)展中國家的經濟及社會發(fā)展中都有相當重要的地位和作用。在近幾年來，民營企業(yè)的發(fā)展無論從數量、從業(yè)人員質量，還是創(chuàng)造財富能力和對社會經濟的貢獻上，都取得了顯著的成績，在經濟發(fā)展和 科技進步方面更加凸顯舉足輕重的作用。通過本項目的實施，能營造當地良好的自主創(chuàng)新環(huán)境，促進當地現(xiàn)代化香料產業(yè)水平的發(fā)展，從而也增加地方財政稅收。

增加就業(yè)機會、解決就業(yè)問題

本項目的建設將需要大量的建筑鋼材、水泥、沙石及鋁合金門窗、玻璃、管材及裝飾材料等，各類從事建材的承銷商、從事建筑的工程技術人員、工匠技工、民工、運輸者、承包商等，都會從項目建設中受益，項目建設過程中，將大量招聘當地合格的建筑工人。

本項目建成后，開發(fā)運營還將為社會提供創(chuàng)業(yè)平臺和就業(yè)崗位，從而緩解求職壓力，解決社會就業(yè)形勢的嚴峻，并有利于吸引高素質人才落戶，提高人才實力，為高新產業(yè)和科技研發(fā)及其它行業(yè)提供新的機會，提升周邊的產業(yè)人才檔次和人口素質，對當地勞務輸出大市場具有明顯的社會效益，促進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展，為貴港市經濟注入新的活力有著積極而現(xiàn)實的意義。

帶動相關產業(yè)發(fā)展

本項目使香料、香精的日化、醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)及相關產業(yè)鏈企業(yè)高度聚集，并相互促進發(fā)展，有效延長拉伸了產業(yè)鏈，繁榮了市場經濟。項目建設將進一步帶來商流、資金流、信息流、技術流的集聚，以及交通運輸業(yè)、商貿業(yè)、金融業(yè)、信息業(yè)等多種產業(yè)的發(fā)展，從而促進區(qū)域經濟的發(fā)展。

(2)互適性分析

從直接受益者來看，本項目屬于物流園區(qū)與商業(yè)用房建設項目，通過為各大企業(yè)提供物理空間和基礎設施，提供一系列服務支持，降低入駐園區(qū)企業(yè)的成本，提高企業(yè)盈利的成功率，促進經濟成果轉化，幫助和支持各類企業(yè)成長與發(fā)展，培養(yǎng)成功的企業(yè)和企業(yè)家，讓廣大企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者真正成為科技創(chuàng)新孵化器的受益者。從地方政府來看，本項目是大力發(fā)展農業(yè)研發(fā)技術產業(yè)而投資興建的，對促進當地科技自主創(chuàng)新能力、完善自主創(chuàng)新體系、提升科技競爭力和投資環(huán)境都能起到積極推動作用，并且還可增加財稅收入，創(chuàng)稅效益明顯。

從長遠來看，本項目實施必將對當地加快社會經濟的發(fā)展起積極的促進作用。對推動廣西省農業(yè)貿易、電子商務產業(yè)發(fā)展，完善國家和區(qū)域創(chuàng)新體系、繁榮經濟，發(fā)揮著重要的作用，具有重大的社會經濟意義。項目的建設，將進一步為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新的良好環(huán)境?？梢姡數卣娃r產品研發(fā)科技型企業(yè)都對本項目持有肯定、積極支持的態(tài)度。

(3)社會風險分析

社會風險是一種導致社會沖突，危及社會穩(wěn)定和社會秩序的可能性，更直接地說，社會風險意味著爆發(fā)社會危機的可能性。一旦這種可能性就變成了現(xiàn)實性，社會風險就轉變成了社會危機，對社會穩(wěn)定和社會秩序都會造成災難性的影響。

主要的社會風險包括：移民安置問題、民族矛盾、宗教問題、弱勢群體支持問題、受損補償問題等。

本項目正在申請土地征轉工作，項目所在地不存在拆遷補償和移民安置問題較。本項目對少數民族風俗習慣和宗教也不存在影響，也不會侵害弱勢群體的利益，不存在導致較大社會矛盾的風險因素，因此不需要特別制定協(xié)調項目與當地社會關系、規(guī)避社會風險、促進項目順利實施的措施方案。

八、目錄

目錄 1

前言 9

第一章 總論 12

1.1 項目概況 12

1.1.1 項目名稱 12

1.1.2 項目承辦單位 12

1.1.3 項目總征地面積 12

1瑞安文萊香料加工與貿易運營中心 12

2瑞安文萊香料加工與貿易產業(yè)園A區(qū) 13

3瑞安文萊香料加工與貿易產業(yè)園B區(qū) 14

1.1.4 項目產品規(guī)模 15

1.1.5 項目投資估算和資金籌措 16

1.1.5.1項目總投資估算 16

1.1.5.2項目工程資金籌措方案 16

1.1.6項目擬建地址 16

1瑞安文萊香料加工與貿易運營中心 16

2瑞安文萊香料加工與貿易產業(yè)園A區(qū) 17

3瑞安文萊香料加工與貿易產業(yè)園B區(qū) 17

1.1.7 建設性質 18

1.1.8 建設工期 18

1.2 項目主要建設經濟指標 18

1.3.可行性研究依據 20

1.3.1法律法規(guī) 20

1.3.2 有關政策性依據文件 20

1.4項目建議范圍 20

1.5項目建議書編制原則 21

1.6 承辦單位基本情況 21

1.6.1公司基本情況 21

1.6.2主要執(zhí)行人員介紹 22

1.6.3公司發(fā)展情況 23

1.7可行性研究結論 24

第二章 項目投資建設背景與必要性 26

2.1 項目擬建背景 26

2.2 項目建設的必要性 28

2.2.1 項目的建設有利于貴港市成為一個完善的現(xiàn)代農業(yè)流通體系 28

2.2.2 有利于實現(xiàn)貴港市的香料產業(yè)升級和轉型，提升貴港市的整體形象 29

2.2.3 項目的建設有利與推動廣西省、貴港市香料產業(yè)的大力發(fā)展 31

2.3 項目建設的可行性 33

2.3.1 原物料獲取渠道具備可行性 33

2.3.2市場貨源具備可行性 33

2.3.3政策具備可行性 33

2.3.4品牌與銷售渠道具備可行性 34

2.4項目建設運營的建議 35

第三章 項目行業(yè)市場分析 37

3.1 天然香料市場分析 37

3.1.1 中國天然香料宏觀市場總結 37

3.1.2 中國天然香精香料市場前景分析 38

3.1.3 廣西在中國天然香料市場發(fā)展現(xiàn)狀 39

3.1.4東盟天然香料市場分析 40

3.1.5 全球穆斯林國家(人口)清真食品消費市場分析 41

3.1.6 全球穆斯林國家(人口)天然香精、香料市場分析 43

3.1.7 全球八角、桂皮銷量數據統(tǒng)計 44

3.2 項目競爭力分析 45

3.2.1 供應商的還價能力 46

3.2.2新進入者的威脅 46

第四章 項目建設功能與規(guī)模介紹 47

4.1瑞安文萊香料加工與貿易運營中心功能介紹 47

4.1.1廣西美瑞新達辦公樓總部 47

4.1.2 國際大酒店 48

4.1.3商業(yè)住宅區(qū) 48

4.1.4沿街式商辦底層建筑 48

4.2瑞安文萊香料加工與貿易產業(yè)園A區(qū)基地功能介紹 48

4.2.1 產業(yè)園A區(qū)倉儲貨物區(qū)規(guī)模介紹 49

4.2.2 產業(yè)園A區(qū)卸貨物流區(qū)規(guī)模介紹 50

4.2.3 產業(yè)園A區(qū)員工宿舍區(qū)與汽車之家規(guī)模介紹 51

4.3瑞安文萊香料加工與貿易產業(yè)園B區(qū)基地功能介紹 52

4.3.1產業(yè)園B區(qū)生產加工區(qū)規(guī)模介紹 53

4.3.2 產業(yè)園B區(qū)倉儲物流區(qū)規(guī)模介紹 53

4.3.3產業(yè)園B區(qū)無水港保稅樓規(guī)模介紹 54

4.3.4產業(yè)園B區(qū)海關報稅大樓規(guī)模介紹 55

4.3.5 產業(yè)園B區(qū)生活配套商業(yè)樓規(guī)模介紹 56

4.4 價格定位分析 57

4.4.1 項目定位方法 58

4.4.2 瑞安文萊香料加工與貿易運營中心 59

4.4.3 產業(yè)園A區(qū) 59

4.4.4 產業(yè)園B區(qū) 59

4.5 項目整合第三方租賃企業(yè)收入 60

4.6 項目自營收入 60

第五章 項目建設條件與選址分析 63

5.1 選址原則 63

5.2 建設條件分析 63

5.2.1地理位置 63

5.1.2自然條件 64

5.1.3 項目用地類別及基本情況 66

5.1.4 其它建設條件 67

第六章建設內容和規(guī)模 69

6.1確定方案的依據和原則 69

6.2 項目總體規(guī)劃方案 69

6.2.1 理念設計 69

6.2.2策劃重點和定位 70

6.2.3 具體輔助型設計 71

6.3 項目建筑方案 72

6.3.1設計依據 72

6.3.2建筑規(guī)模 73

6.3.3設計構思 73

6.3.4建筑特征 73

6.3.5建筑智能化 74

6.4結構設計方案 74

6.4.1設計依據 74

6.4.2鋼筋混凝土與玻璃幕墻建筑結構設計 75

6.5抗震設計方案 75

6.6公用及輔助工程 77

6.6.1給排水工程 77

6.6.2變配電工程 77

6.6.3動力照明及防雷工程 78

6.6.4消防工程 79

6.6.5通風及空調系統(tǒng) 79

1設計依據 79

2設計方案 79

6.6.6智能化系統(tǒng)工程 80

6.6.7 樓宇設備智能綜合管理系統(tǒng) 81

6.6.8火災報警及消防控制系統(tǒng) 84

6.6.9電梯工程 84

6.6.10室外管網等配套工程 84

第七章環(huán)境影響評價 85

7.1環(huán)境評價依據及執(zhí)行標準 85

7.2場址環(huán)境現(xiàn)狀 85

7.3 項目建設與運營過程對環(huán)境的影響 85

7.3.1項目建設期 85

1、環(huán)境空氣影響分析 85

2、水環(huán)境影響分析 86

3、聲環(huán)境影響分析 86

4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 86

7.3.2項目運營期 87

1、環(huán)境空氣影響分析 87

2、水環(huán)境影響分析 87

3、聲環(huán)境影響分析 87

4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 87

7.4環(huán)境保護措施及治理方案 88

7.4.1項目施工期環(huán)保措施 88

1、廢氣及揚塵污染控制環(huán)保措施 88

2、污水環(huán)保措施 88

3、噪聲環(huán)保措施 89

4、固體廢棄物環(huán)保措施 89

7.4.2運營期環(huán)境保護措施 90

1、大氣污染環(huán)保措施 90

2、污水處理環(huán)保措施 90

3、噪聲污染環(huán)保措施 90

4、固體廢棄物環(huán)保措施 90

7.5環(huán)境影響評價結論 91

第八章勞動安全衛(wèi)生與消防 92

8.1危害因素和危害程度分析 92

8.1.1施工作業(yè) 92

8.1.2用電設備 92

8.1.3電磁輻射 92

8.1.4室內空氣質量 92

8.2安全措施方案 93

8.3消防設施 93

8.3.1消防用水 94

8.3.2消防設備 94

8.3.3消防用電 94

第九章循環(huán)經濟與節(jié)能節(jié)水措施 95

9.1編制依據 95

9.2設計原則和基本要求 95

9.2.1綠色設計原則 95

9.2.2資源最佳利用原則 95

9.2.3能源消耗最小原則 95

9.2.4零污染原則 96

9.2.5技術先進原則 96

9.2.6加強控制管理，節(jié)約能源 96

9.3綠色建筑設計措施 96

1、規(guī)劃 96

2、建筑 97

3、結構 97

4、給排水 98

5、通風與空氣調節(jié) 98

6、電氣 98

7、景觀 99

9.4節(jié)能措施 100

9.4.1采取新的節(jié)能技術和新工藝 100

9.4.2公用工程節(jié)能措施 100

9.4.3建筑節(jié)能措施 101

9.4.4其他節(jié)能措施 101

9.5節(jié)水方案 101

9.5.1雨水利用方案 101

9.5.2節(jié)水措施 102

第十章 組織機構與人力資源配置 103

10.1 項目組織機構 103

1、辦公室 104

2、財務部 104

3、基地企業(yè)服務部 104

4、基地安全事務部 104

5、基地工程管理部 105

6、基地餐飲管理部 105

7、香料粗加工生產部 105

10.2人力資源配置 105

第十一章項目招標 107

11.1項目招標 107

1、招標范圍 107

2、招標工作機構人員組成 107

11.2項目實施進度計劃 108

第十二章投資估算與資金籌措 109

12.1投資估算范圍依據 109

12.1.1 投資估算范圍 109

12.1.2 投資估算參考范圍 109

12.2總投資估算 109

12.2.1建設投資估算 109

①文萊貿易運營中心建設投資估算 109

②貴港物流園區(qū)基地建設投資估算 112

③項目固定資產總投資 116

12.2.2項目總投資 116

12.3項目籌措方式 117

第十三章財務分析 118

13.1基礎數據與參數選取 118

13.2 編制依據 119

13.3收入測算 119

13.4銷售稅金及附加 119

13.5 成本核算 119

13.6財務評價分析 121

13.6.1盈利能力分析 121

13.6.2利潤核算 123

13.6.3項目盈利能力 123

13.7財務生存能力分析 123

13.8 不確定性分析 124

13.8.1 敏感性分析 124

13.8.2盈虧平衡分析 125

13.9評價結論 125

第十四章效益分析 126

14.1區(qū)域經濟效益分析 126

14.2社會效益分析 126

1、社會影響分析 126

2、互適性分析 128

3、社會風險分析 129

第十五章　風險分析與建議對策 130

15.1項目主要風險因素識別 130

15.2防范和降低風險建議對策 130