在調(diào)控政策持續(xù)作用下，10月40個(gè)城市土地成交建筑面積環(huán)比減少超過(guò)兩成，土地出讓均價(jià)連續(xù)7個(gè)月同比下跌

在調(diào)控政策持續(xù)作用下，土地市場(chǎng)博弈加劇。11月5日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，近一周內(nèi)全國(guó)土地市場(chǎng)整體供求環(huán)比下滑，宅地成交量下滑幅度達(dá)到三成。

日前，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的10月40城市土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)也同樣顯示，當(dāng)月40個(gè)城市土地成交建筑面積環(huán)比減少超過(guò)兩成，土地出讓均價(jià)連續(xù)7個(gè)月同比下跌。土地成交溢價(jià)率也持續(xù)下降。

0從成交規(guī)模來(lái)看，10月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積3890萬(wàn)平方米，環(huán)比減少22%，同比增長(zhǎng)2.9%。1-10月，40個(gè)城市累計(jì)土地成交建筑面積40181萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.7%。

易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕分析指出，“從成交數(shù)據(jù)看，目前已經(jīng)保持了連續(xù)20個(gè)月的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但6月以來(lái)，增幅明顯放緩，顯露出降溫趨勢(shì)。”

在土地出讓金方面，10月，40個(gè)城市土地出讓金收入為1483.7億元，環(huán)比減少15.6%，同比減少27.9%。1-10月，40個(gè)城市土地出讓金累計(jì)收入18019億元，同比減少0.5%，2016年初以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。

從土地出讓價(jià)格來(lái)看，10月，40個(gè)城市土地成交均價(jià)為4323元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，同比下跌23.7%。當(dāng)月，40城市土地成交溢價(jià)率13.1%，與9月相比下降2個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降19.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，土地成交溢價(jià)率也進(jìn)入下行通道，該趨勢(shì)一直延續(xù)至今。

對(duì)此，沈昕認(rèn)為，一方面，整個(gè)土地市場(chǎng)降溫明顯，多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍;另一方面，三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價(jià)。“40城土地成交均價(jià)增幅自2016年9月達(dá)到峰值之后便一路震蕩下跌，預(yù)計(jì)今年全年仍將保持同比下跌態(tài)勢(shì)。另外，預(yù)計(jì)2018年全年全國(guó)土地成交均價(jià)仍將保持正增長(zhǎng)，但增幅相比2017年將有所回落”。

沈昕預(yù)計(jì)，一二線城市土地成交面積及均價(jià)仍有下降空間。隨著政策的變化和購(gòu)買力的透支，明年三四線城市的土地成交均價(jià)和成交面積將呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

分城市來(lái)看，2018年1-10月，40城年初累計(jì)土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和武漢，累計(jì)土地出讓金總額分別為2276.6、1445.3、1030.4、997.7和852.6億元，這說(shuō)明這幾個(gè)城市土地市場(chǎng)成交相對(duì)活躍。杭州土地市場(chǎng)今年上半年持續(xù)火爆，5月出讓的百井坊地塊以107億的總價(jià)成為近期的全國(guó)地王，該地塊樓面價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，刷新了杭州的歷史新高。不過(guò)三季度以來(lái)杭州土拍卻不斷遇冷，雖然杭州土地出讓金依然是全國(guó)最高，但從近期幾場(chǎng)土拍來(lái)看，溢價(jià)率已較之前大幅降低，部分地塊地價(jià)相比同區(qū)域前期地塊跌二三成，房企拿地趨于理性，土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。

40城土地成交均價(jià)增幅自2016年9月達(dá)到峰值之后便一路震蕩下跌，預(yù)計(jì)這40個(gè)城市全年保持同比下跌態(tài)勢(shì)。另外，預(yù)計(jì)2018年全年全國(guó)土地成交均價(jià)仍將保持正增長(zhǎng)，但增幅相比2017年將有所回落。

分城市來(lái)看，10月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為合肥、荊州、南寧、南昌和佛山，土地成交溢價(jià)率分別為36.9%、33.9%、25%、12.9%和11.5%，這幾個(gè)城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市成交相對(duì)活躍的特點(diǎn)。10月份，上海、深圳、南京等12個(gè)城市的溢價(jià)率為0%，主要是由于多地政府出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過(guò)高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。