中國廣州-南方傳媒廣場項目可行性研究報告

 項目地址

項目位于廣州市海珠琶洲西區(qū) AH040245 地塊。該區(qū)域共有 5 條軌道交通（現(xiàn) 狀 8 號線、在建的 18 號線、沿江 LRT 有軌電車已投入運行、新增規(guī)劃 19 號線、 規(guī)劃 28 號線）。該區(qū)域與周邊區(qū)域道路交通完善，南北向有華南快速、獵德大橋，東西向有閱江路、新港東路、琶洲大道。項目地塊呈四方形，形狀規(guī)整，北 臨城市主干道雙塔路，西靠城市干道的海洲路，南面為主街琶洲南大街，規(guī)劃有 騎樓步行街與有軌車站，東面為地塊間的規(guī)劃支路。

建設(shè)內(nèi)容

項目占地面積 7671 平方米，擬建總建筑面積約 161870.8 萬平方米，其中寫 字樓約 105942 平方米，配套商業(yè)約 13725.6 平方米（約 5000 平方米特色書店）。 擬建地下 5 層，地上 60 層，主體建筑設(shè)計高度 320 米。

項目幕墻效果圖

項目由全球頂級設(shè)計單位美國 JAHN/FGP 擔(dān)綱，聯(lián)合 5 個國家和地區(qū)共 15 家 顧問機構(gòu)組建“設(shè)計夢之隊”精心設(shè)計。設(shè)計方案靈感源自中國傳統(tǒng)文化，秉承 “文化之峰”的設(shè)計理念，旨在弘揚文化、傳承文明、傳播知識。建筑造型尤為 獨特，54.5 米高的“山形”大堂，取意書山，書本厚度不一，堆疊至巔峰，形成 宏偉的建筑入口門廳，視覺震撼，寓意“書山有路勤為徑”。圍繞書山這一主題， 項目露臺采用中國古典建筑中的臺階設(shè)計手法，取意“書籍是人類進(jìn)步的階梯”。 項目建筑設(shè)計風(fēng)格現(xiàn)代、簡潔、大氣，追求典雅、穩(wěn)重、大方，具有高品質(zhì)、高 效率的特征。夜景設(shè)計與建筑語言高度統(tǒng)一，夜幕降臨時為城市增添標(biāo)志性光彩； 41.5 米高的頂部多退臺空中花園，無遮擋城市景觀盡收眼底。  

項目定位

為廣州城市文化新標(biāo)桿、粵港澳大灣區(qū)文化創(chuàng)意新高地和國際文化企業(yè)總部新集群。項目建成后除出版集團(tuán)南方傳媒進(jìn)駐外，還將引進(jìn)國內(nèi)外 知名文化相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐辦公。項目配套有超大體量的復(fù)合型特色品牌書店，將打 造“永不落幕的南國書香節(jié)”、“新年讀書會”等系列文化活動，為廣大群眾提 供豐富多彩的公共文化服務(wù)，將成為琶洲西區(qū)（全球智慧城市示范區(qū)）一顆璀璨 的“文化明珠”，也將作為粵港澳大灣區(qū)文化教育交流中心的載體，全面推動三 地文化教育的互利合作，打造粵港澳文化產(chǎn)業(yè)集聚平臺，承擔(dān)加快對接國內(nèi)外文 化市場、促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的歷史新使命。

項目建設(shè)意義深遠(yuǎn)

2019 年，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》頒布，中央對粵港澳大灣區(qū)進(jìn)行了綱領(lǐng)性的戰(zhàn)略定位?；浉郯拇鬄硡^(qū)是繼美國紐約灣區(qū)、美國舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后的世界第四大灣區(qū)，是新一輪改革開放的引擎，是國家建設(shè)世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。廣東省明確提出要抓住粵港澳大灣區(qū)建設(shè)

重大歷史機遇，建設(shè)全球區(qū)域文化中心城市，不僅要打造擁有跨區(qū)域、跨文化輻射力和影響力的知名文化設(shè)施，更要擁有通過文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成的文化產(chǎn)品生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)和促進(jìn)人才、資本、技術(shù)、信息等高端資源吸附、流通的文化要素配置平臺，還必須擁有吸引國際文化消費人群的文化消費體驗空間，從而在文化產(chǎn)品的創(chuàng)作、生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域發(fā)揮引領(lǐng)作用。從這個意義來說，粵港澳大灣區(qū)不僅要做中國參與世界經(jīng)濟貿(mào)易競爭的排頭兵，灣區(qū)文化也必然要成為中國文化走向世界的先鋒隊——粵港澳大灣區(qū) 9+2 城市群，亟需樹立一個新的文化地標(biāo)，促進(jìn)大灣區(qū)城市間的文化交流合作，增強文化認(rèn)同和價值認(rèn)同，營造開放、包容、創(chuàng)新的發(fā)展環(huán)境。城市的文化地標(biāo)，不僅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商業(yè)、地標(biāo)建筑的有機結(jié)合體，它不但實現(xiàn)了現(xiàn)代化與傳統(tǒng)文化、文化與商業(yè)、藝術(shù)價值與使用價值完美演繹，還重新詮釋了經(jīng)濟全球化背景下的城市精神以及空間美學(xué)。

在此大背景下，項目作為出版集團(tuán)、南方傳媒認(rèn)真貫徹落實習(xí)近平總書記對廣東實現(xiàn)“四個走在全國前列”、當(dāng)好“兩個重要窗口”的要求，積極投身文化強省建設(shè)，推動企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重大舉措和重要抓手，也是企業(yè)強化 “速度、品質(zhì)、規(guī)模、實力”的具體行動。項目背靠廣東文化出版高地，可肩負(fù)這樣的歷史新使命。

項目財務(wù)測算可行

結(jié)合現(xiàn)有項目定位、人材機漲價、各項設(shè)計新規(guī)實施及執(zhí)行（涉及建筑、結(jié)構(gòu)、幕墻、暖通、給排水、強電、弱電等專業(yè)）、綠建、基坑支護(hù)及結(jié)構(gòu)選型不同、建造標(biāo)準(zhǔn)提升等要求，項目總投資估算為 456,153 萬元，其中土地成本176,133 萬元（含土地、地下空間出讓金），建設(shè)開發(fā)成本 280,653 萬元。在該總投資金額下，經(jīng)對三種可行性的開發(fā)方案進(jìn)行測算，三種方案的全投資稅前 IRR均在 6.8%左右水平，自有資金稅前 IRR 也在 7%左右的水平，對比預(yù)期的投資回報率 4.9%水平，項目無論考慮全自持或者部分銷售，各方案經(jīng)濟效益均表現(xiàn)較好。

廣州寫字樓物業(yè)市場

廣州甲級寫字樓主要分布在越秀、體育中心、珠江新城三大核心商務(wù)區(qū)以及琶洲新興商務(wù)區(qū)。截止至 2019 年第二季度，廣州甲級寫字樓總存量約為 485.9萬平方米，其中琶洲商務(wù)區(qū)擁有約 796,989 平方米的寫字樓面積，占 16.4%。預(yù)計下半年約有 24.5 萬平方米的甲級寫字樓入市，大部分物業(yè)預(yù)租情況良好。

近幾年，廣州各商務(wù)區(qū)寫字樓空置率呈下降趨勢，琶洲商務(wù)區(qū)由于租金相對優(yōu)惠，項目品質(zhì)良好，且周邊配套不斷完善，推動該區(qū)空置率環(huán)比下降 3.7 個百分點至 5.7%，空置率下降仍然保持著良好態(tài)勢。另外，第二季度廣州甲級寫字樓平均租金保持上漲趨勢，年度同比增長3.2%至194.6元/m2/月，其中琶洲增值9.0%在重點商務(wù)板塊中增長速度最快，升至 148.4 元/m2/月。