物管行業(yè)服務(wù)為王時(shí)代來(lái)臨 資本化加速，規(guī)模為王

物業(yè)行業(yè)的“中場(chǎng)戰(zhàn)事”：

增值服務(wù)、多元化之路

2020年，物業(yè)行業(yè)上市腳步持續(xù)提速，越來(lái)越多的物企正邁進(jìn)資本市場(chǎng)。在行業(yè)服務(wù)和商業(yè)模式同質(zhì)化的情況下，增值服務(wù)將重塑物業(yè)的價(jià)值。當(dāng)前行業(yè)內(nèi)企業(yè)不斷拓寬業(yè)務(wù)邊界，開展新的增值服務(wù)，試圖創(chuàng)造更多元化價(jià)值，實(shí)現(xiàn)多元化的收入格局，這成為當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的“中場(chǎng)戰(zhàn)事”。

“疫情只不過讓大家一下子把社區(qū)增值這部分業(yè)務(wù)更加聚焦放大了，其實(shí)物業(yè)公司整體的商業(yè)模式?jīng)]變?！鳖Ｐ抛稍兛偛谩㈩Ｓ^研究院院長(zhǎng)郝炬認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)一直在向前走，2018年、2019年的主題是業(yè)態(tài)升級(jí)，在2019年到2020年開始切入城市功能。2020年，又開始進(jìn)行社區(qū)增值業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

在奧園健康生活集團(tuán)常務(wù)副總裁雷易群看來(lái)，疫情下物業(yè)管理起到了為政府解決最后1.5公里管理的功能。未來(lái)，物業(yè)公司可以在社區(qū)街道管理服務(wù)上做出嘗試，還可以在業(yè)態(tài)類別和服務(wù)類別上進(jìn)行升級(jí)。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、公共物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院及其他物業(yè)。隨著城鎮(zhèn)化以及人均可支配收入的增長(zhǎng)，物業(yè)管理已成為居民生活必不可少的一部分。物業(yè)企業(yè)加大增值服務(wù)背后，比拼的是綜合實(shí)力和資源整合。

在萬(wàn)物梁行北京區(qū)域總經(jīng)理趙振興看來(lái)，企業(yè)做到收入多元化，最主要的還是要?dú)w因于客戶的需求?？蛻舻男枨笤絹?lái)越多元化，給物業(yè)公司收入的多元化提供了機(jī)會(huì)。“物業(yè)公司發(fā)掘了客戶需求，但不能匹配怎么辦?對(duì)于我們來(lái)講，就是資源的整合。比如萬(wàn)物梁行，本身有萬(wàn)物云、住宅、城市物業(yè)服務(wù)，還包括戴德梁行的母公司，有租賃、代運(yùn)營(yíng)、管理等等。匹配母公司的資源給到客戶，在這個(gè)過程中產(chǎn)生價(jià)值。我相信，這個(gè)模式帶來(lái)的收入將實(shí)現(xiàn)多元化，而且量級(jí)不小”。

未來(lái)十年

行業(yè)總規(guī)模將超2.5萬(wàn)億元

東方證券發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，到2030年，基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.7萬(wàn)億元，行業(yè)總規(guī)模將超過2.5萬(wàn)億元，增值服務(wù)將成為企業(yè)估值的重要錨點(diǎn)。

在郝炬看來(lái)，物業(yè)企業(yè)開展新的增值業(yè)務(wù)會(huì)遇到多重挑戰(zhàn)：在管規(guī)模相對(duì)比較分散時(shí)，對(duì)于中型甚至大型物業(yè)公司來(lái)講，如果沒有做到聚焦，實(shí)際上是一個(gè)流量陷阱。真正開展專業(yè)服務(wù)，即所謂社區(qū)增值服務(wù)時(shí)，會(huì)面臨所在行業(yè)原有競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)。此外，物業(yè)公司還面臨專業(yè)人才稀缺等問題。

如何在這一場(chǎng)行業(yè)長(zhǎng)跑中保持領(lǐng)跑不掉隊(duì)?藍(lán)海行業(yè)但競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景之下，企業(yè)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么?

鴻坤物業(yè)總經(jīng)理吳國(guó)卿認(rèn)為，每個(gè)企業(yè)不一樣，企業(yè)文化、人才都是企業(yè)發(fā)展的核心。

郝炬認(rèn)為，最核心的一點(diǎn)是服務(wù)的品質(zhì)，另外一個(gè)重要的指標(biāo)是社區(qū)文化。此外，物業(yè)公司屬于人力密集型的服務(wù)企業(yè)。行業(yè)同質(zhì)化越來(lái)越強(qiáng)，因此加強(qiáng)人員的培養(yǎng)，保持良好的競(jìng)爭(zhēng)力，是公司發(fā)展的關(guān)鍵之一。未來(lái)不管是增值創(chuàng)新、服務(wù)提效，還是業(yè)務(wù)體驗(yàn)的提升，還是要落實(shí)到科技上，真正用科技來(lái)改造服務(wù)的流程、過程和品質(zhì)監(jiān)控，還有服務(wù)的交互。

鴻坤物業(yè)總經(jīng)理吳國(guó)卿表示，未來(lái)是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，每一個(gè)企業(yè)做好既有業(yè)務(wù)的同時(shí)也要參與到更多城市運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，國(guó)家也需要企業(yè)參與來(lái)，體現(xiàn)行業(yè)的價(jià)值。

萬(wàn)物梁行北京區(qū)域總經(jīng)理趙振興則認(rèn)為，現(xiàn)在客戶的需求越來(lái)越多元化，所以公司要服務(wù)更多的客戶，服務(wù)客戶更多的需求。

2020年物管企業(yè)上市潮將繼續(xù)。2019年共有12家物管企業(yè)以IPO或者借殼的方式登陸資本市場(chǎng)，這是自2014年彩生活作為第一家物管企業(yè)上市以來(lái)物管行業(yè)上市最頻繁的一年。截至2019年12月31日，合計(jì)有24家內(nèi)地物管公司上市，其中A股3家，港股21家。我們認(rèn)為2020年物管企業(yè)的上市熱度仍將繼續(xù)。根據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計(jì)，建業(yè)新生活、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、正榮服務(wù)等物管公司已向港交所遞交上市申請(qǐng)表，華潤(rùn)置地、世茂集團(tuán)等房企也有物業(yè)分拆上市的計(jì)劃。

我們保守預(yù)計(jì)2020年上市內(nèi)地物管公司總市值增幅將至少達(dá)到30%，這和我們所預(yù)測(cè)的上市內(nèi)地物管公司2020年凈利潤(rùn)增幅基本一致。截至2020年底，物管板塊市值有望超過3,000億元，繼續(xù)延續(xù)2019年的“牛市”。2019年12月31日物管板塊總市值達(dá)到2,320億元，較年初增長(zhǎng)了182.5%。物管上市公司全年股價(jià)平均增幅為66.6%。24家物管公司中僅5家在2019全年收跌。物管行業(yè)可預(yù)見性強(qiáng)、盈利穩(wěn)定，加之其可能成為“美好生活”的入口，已受到了資本市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。作為容納了十幾萬(wàn)家企業(yè)的行業(yè)，物管行業(yè)的資本化進(jìn)程可能才剛剛開始。我們認(rèn)為物管板塊的上升通道將繼續(xù)，有望從地產(chǎn)行業(yè)中獨(dú)立出來(lái)成為新的和美好生活相關(guān)的服務(wù)行業(yè)。

2020年上市物管公司在管面積將繼續(xù)擴(kuò)大，或達(dá)到35-40億平方米。克而瑞證券研究院測(cè)算24家上市內(nèi)地物管公司2019年在管面積合計(jì)約26.1億平方米，同比增長(zhǎng)53.8%，高于2018年全年30.7%的增速，也高于2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積13.2%的增速。我們預(yù)測(cè)24家已上市物管企業(yè)2020年在管面積將達(dá)到31.4億平方米，同比增長(zhǎng)20.1%。加上正在籌劃上市的物管企業(yè)和可能的規(guī)模并購(gòu)，截至2020年底上市物管企業(yè)在管面積可能達(dá)到35-40億平方米。

2020年行業(yè)整合將繼續(xù)。2019年物管企業(yè)平均PE為32.5x，高PE支持了行業(yè)收購(gòu)整合。2019年上市物管公司全年并購(gòu)對(duì)價(jià)約79.2億元。除了“大魚吃小魚”外，也出現(xiàn)了多筆同等規(guī)模的并購(gòu)，例如招商物業(yè)借殼中航善達(dá)、龍湖集團(tuán)擬收購(gòu)綠城服務(wù)股份等。這一趨勢(shì)表明行業(yè)整合在加劇，物管公司都爭(zhēng)先在管理規(guī)模上發(fā)力。然而收購(gòu)驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)將對(duì)投后管理提出更高的要求，進(jìn)而使物管公司的投資決策更加趨于理性，并體現(xiàn)出差異化。

物管行業(yè)整合趨勢(shì)彰顯，我們看好形成規(guī)模的頭部企業(yè)。碧桂園服務(wù)(6098.HK)、綠城服務(wù)(2869.HK)和彩生活服務(wù)(1778.HK)分別代表了規(guī)模性物業(yè)，積極探索增值服務(wù)型物業(yè)公司和獨(dú)立第三方的物管公司.