商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)分析?

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

過(guò)去十年多以來(lái)，我國(guó)商服用地一直都占到房地產(chǎn)用地出讓30%上下的比例。這個(gè)比例和社會(huì)真實(shí)需求是不匹配的(即使考慮開(kāi)發(fā)商的確有自持物業(yè)不對(duì)外出售的情況)。商品房銷(xiāo)售中，商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售占比一直都只在10%左右。

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之變化。在保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整、消費(fèi)者需求升級(jí)、網(wǎng)絡(luò)零售對(duì)行業(yè)的沖擊與推動(dòng)，逐漸促成了新零售時(shí)代的到來(lái)。作為未來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新發(fā)動(dòng)機(jī)，零售商業(yè)市場(chǎng)將發(fā)揮愈加重要的作用，由量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)型，會(huì)帶來(lái)行業(yè)更健康的發(fā)展。

辦公樓市場(chǎng)熱點(diǎn)正向二線城市擴(kuò)展，中資企業(yè)對(duì)辦公樓的需求明顯比外資強(qiáng)勁。新的金融、信息科技、消費(fèi)服務(wù)業(yè)、電子商務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)金融等的快速發(fā)展也成為辦公樓市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。酒店市?chǎng)總體趨穩(wěn)，高端酒店市場(chǎng)緩增，中端酒店市場(chǎng)發(fā)展迅速，旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展為旅游酒店及客棧帶來(lái)了更多發(fā)展機(jī)遇。

商場(chǎng)不僅受到經(jīng)濟(jì)增速放緩，居民消費(fèi)增速放緩，奢侈品消費(fèi)長(zhǎng)低落的系統(tǒng)性沖擊，也受到了互聯(lián)網(wǎng)對(duì)居民消費(fèi)行為的影響。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，物理空間的實(shí)體體驗(yàn)功能日漸重要，購(gòu)置行為，尤其是支付本身則越來(lái)越不依賴于實(shí)體空間。盡管商業(yè)企業(yè)紛紛試圖切入O2O領(lǐng)域，但互聯(lián)網(wǎng)畢竟整個(gè)減少了購(gòu)物消費(fèi)的需求。

與此同時(shí)，服務(wù)和體驗(yàn)在商辦物業(yè)的運(yùn)營(yíng)中日漸重要。圍繞餐飲、健康、美妝、兒童等娛樂(lè)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)改進(jìn)招商品牌和運(yùn)營(yíng)重心，已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)商的共識(shí)。企業(yè)不斷追求增加更時(shí)尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商業(yè)元素，以吸引更多人流。

隨著電商等業(yè)態(tài)的興起，沖擊了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)差模式，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方面線下已經(jīng)不具備優(yōu)勢(shì)，線上無(wú)法提供的休閑娛樂(lè)體驗(yàn)逐步成為線下商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

電商沖擊之下，購(gòu)物中心以其大體量、多業(yè)態(tài)、優(yōu)體驗(yàn)表現(xiàn)出了強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力，被視作線下零售的“避風(fēng)港”。但同質(zhì)化嚴(yán)重是弊端、競(jìng)爭(zhēng)恐在所難免。未來(lái)購(gòu)物中心將朝四大方向發(fā)展：1、品牌化、連鎖化;2、主題化、差異化;3、精細(xì)化;4、新奇化、智能化。