產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值及發(fā)展趨勢(shì)分析

新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等各種因素疊加，近年來各路人馬紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但目前各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新一輪發(fā)展的同時(shí)，也將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。如何選擇產(chǎn)業(yè)方向和區(qū)域，將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是否成功的關(guān)鍵。

1、產(chǎn)業(yè)選擇：經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型期戰(zhàn)略性新興行業(yè)受重視，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)提升空間大

目前國(guó)內(nèi)園區(qū)數(shù)量多且同質(zhì)化嚴(yán)重，招商競(jìng)爭(zhēng)壓力大。另外經(jīng)濟(jì)放緩及產(chǎn)能過剩，加工制造業(yè)受沖擊，知識(shí)密集、技術(shù)密集等產(chǎn)業(yè)發(fā)展有待提升，因此需要準(zhǔn)確定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)方向和產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。

從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)來看，需要從產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚角度出發(fā)，選擇附加值高的高端產(chǎn)業(yè)鏈。受勞動(dòng)人口紅利的消散、環(huán)境成本、人民幣升值壓力等疊加影響，我國(guó)制造業(yè)優(yōu)勢(shì)正在減弱，工業(yè)4.0時(shí)代制造業(yè)生產(chǎn)鏈兩端與底端的價(jià)值差異將更巨大，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。

從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，受政策支持地區(qū)的優(yōu)勢(shì)及新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，再根據(jù)不同城市、不同區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，應(yīng)瞄準(zhǔn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟮男袠I(yè)。

2、區(qū)域選擇：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求受產(chǎn)業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)移、自貿(mào)區(qū)等要素激發(fā)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。我國(guó)東部沿海產(chǎn)業(yè)升級(jí)后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求;另外，自貿(mào)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、城鎮(zhèn)化等也均為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動(dòng)力。

東部仍然占領(lǐng)政策扶持高地，走在產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展的前端：未來發(fā)展重點(diǎn)在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運(yùn)、金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快進(jìn)入工業(yè)4.0時(shí)代。占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高地，代表東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心—產(chǎn)業(yè)將會(huì)有更大的容量空間。各城市將抓住自身的行業(yè)和基地優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行差別化競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于東部的核心城市，如北京、上海，未來發(fā)展將更側(cè)重研發(fā)、金融等高端服務(wù)性行業(yè)，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形態(tài)是科技園區(qū)、總部基地等。無錫確立物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位，嘉興則形成以光伏產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式，針對(duì)這些產(chǎn)業(yè)定位明確、優(yōu)勢(shì)明顯的城市，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間也較大，可依據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃政策擇機(jī)進(jìn)入。

中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶助推中部和川渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接能力，工業(yè)仍主要以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，主要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求是工業(yè)園區(qū)、物流園、高科技園。隨著長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上升為國(guó)家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，尤其是航運(yùn)能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。目前東部地區(qū)拿地成本高，未來國(guó)家發(fā)力中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起，產(chǎn)業(yè)引入更有勢(shì)頭。

1、周邊縣市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新的受益期

京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是其中關(guān)鍵一環(huán)，預(yù)計(jì)未來化工、水泥等高制造業(yè)和服裝批發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等低端服務(wù)業(yè)將是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)，周邊縣市也將滋生新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。北京新機(jī)場(chǎng)的建立、濱海新區(qū)等都有利于環(huán)北京周邊的廊坊(如固安、大廠、永清)、保定的發(fā)展，地緣優(yōu)勢(shì)明顯。

上海新一輪城市規(guī)劃中，首次劃入周邊縣市考慮，更注重與周邊縣市融合。長(zhǎng)三角園區(qū)共建已成為常態(tài)，涉及工業(yè)、新能源、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，未來上海等核心城市工業(yè)用地成本將不斷走高，擠出實(shí)體產(chǎn)業(yè)，蘇北、皖江等上海周邊城鎮(zhèn)將成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的熱點(diǎn)區(qū)域。

2、自貿(mào)區(qū)設(shè)立，相關(guān)行業(yè)需求應(yīng)運(yùn)而生

自貿(mào)區(qū)帶動(dòng)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)而會(huì)催生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。以上海自貿(mào)區(qū)為例，其所帶來的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)能夠在上海港口附近形成物流城，與貿(mào)易密切相關(guān)的物流、倉(cāng)儲(chǔ)及貿(mào)易加工業(yè)得到快速發(fā)展，進(jìn)而促生倉(cāng)儲(chǔ)、物流、外貿(mào)加工等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求。

未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向不僅僅是單純的地產(chǎn)開發(fā)，更重要的是招商、運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作等體系化平臺(tái)的搭建。各項(xiàng)相關(guān)政策出臺(tái)落實(shí)，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨新的機(jī)遇與改變，新型城鎮(zhèn)化給產(chǎn)城融合提供空間、工業(yè)用地集約利用和財(cái)稅政策調(diào)整指明一站式平臺(tái)化方向，PPP模式和新三板或許開啟新的投資模式，自貿(mào)區(qū)效應(yīng)、京津冀一體化概念持續(xù)發(fā)酵，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市選擇更加開闊。

中國(guó)“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”市場(chǎng)投資價(jià)值分析

一、利益鏈條獨(dú)特

(一)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈橫跨一、二、三級(jí)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致戰(zhàn)線長(zhǎng)、跨度大

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)模式結(jié)合我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體思路，很好地將“地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市”三者進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合，進(jìn)而形成三者相互促進(jìn)的商業(yè)模式，并且成為產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的核心邏輯。其價(jià)值鏈由此橫跨一、二、三級(jí)市場(chǎng)，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)和后期城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

這種大跨度的開發(fā)模式，直接決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期更長(zhǎng)、專業(yè)跨度更大，也就直接導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的門檻更高的現(xiàn)實(shí)。

二)從盈利模式來看，表現(xiàn)出“前期投入大、中期回報(bào)豐、后期收入穩(wěn)”的特點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈跨度大、盈利模式豐富，疊加效益巨大。然而，這種高額利潤(rùn)正是在前期大量投入的基礎(chǔ)上形成的。加之前期策劃、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等周期長(zhǎng)，資金壓力巨大。

(三)圍繞“土地”資源，借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，“企業(yè)、政府、產(chǎn)業(yè)”形成了密切的利益共同體

在開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中，一方面，政府“有形手”所發(fā)揮出的巨大作用：出臺(tái)政策，立法支持;稅費(fèi)減免，創(chuàng)業(yè)資金支持;統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo);簡(jiǎn)化行政手續(xù)，提供“一站式”服務(wù)等。另一方面，產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)服務(wù)貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)的構(gòu)筑成為激發(fā)新城活力的核心要?jiǎng)?wù)。所以，圍繞政府、產(chǎn)業(yè)的合作能力成為企業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要課題。

二、盈利空間可觀

目前國(guó)內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，有一半以上涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并成立了專門的市場(chǎng)研發(fā)部門。開發(fā)商中包括萬達(dá)、復(fù)地、富力等大開發(fā)商在內(nèi)，均已涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。

房地產(chǎn)企業(yè)看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，主要受高盈利性和低投入的驅(qū)使。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率和收益率都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，所以容易吸引開發(fā)商。

從歷年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè)披露年報(bào)來看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過60%。一般來說，住宅和商業(yè)地產(chǎn)的收益率不到5%，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則可以達(dá)到8%。

另外，住宅地產(chǎn)的暴利已經(jīng)過去了，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的暴利時(shí)代則剛剛來臨。

三、升值潛力廣闊

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，城市中心區(qū)用地愈發(fā)緊張，辦公樓租金日漸昂貴，與此同時(shí)，城郊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步改善，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供基礎(chǔ)的平臺(tái)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常布局在城市發(fā)展主脈絡(luò)在線，以城市發(fā)展規(guī)劃的近郊地區(qū)優(yōu)質(zhì)土地為目標(biāo)，同時(shí)面對(duì)較少的競(jìng)爭(zhēng)者，項(xiàng)目開發(fā)可以以較低的成本進(jìn)行，同時(shí)，可獲得政府包括水供應(yīng)、污水處理、電力及公共交通等多種形式的支持。當(dāng)產(chǎn)業(yè)園得到充分開發(fā)并投入運(yùn)營(yíng)，而城市發(fā)展亦延伸至城郊地區(qū)，運(yùn)營(yíng)商便可以享受因市中心區(qū)擴(kuò)張帶來的升值。

四、促進(jìn)城市升級(jí)

在滿足企業(yè)希望以較低成本在城市中心區(qū)以外建立優(yōu)質(zhì)辦公空間需求的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將從事相似行業(yè)或處于同一產(chǎn)業(yè)鏈的公司集聚，達(dá)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)信息互動(dòng)和資源共享的效果。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商往往擁有比住宅和商業(yè)開發(fā)商更廣泛的資源整合能力，以及深度的產(chǎn)業(yè)認(rèn)知和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，充分挖掘城市和資源的政策優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行整體的開發(fā)和立體推廣，聚集產(chǎn)業(yè)客戶，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，從而形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，轉(zhuǎn)化為核心競(jìng)爭(zhēng)力，以此促進(jìn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)和城市價(jià)值的提升，從而對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)繁榮做出貢獻(xiàn)。