旅游養(yǎng)老小鎮(zhèn)項目商業(yè)計劃書

前言

對于養(yǎng)老地產的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產項目的現(xiàn)狀已經十分清楚。形成這一潛力市場的原因包括：中國已進入老齡化社會；傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)；國內的養(yǎng)老設施滿足不了需求。
目前國內很多開發(fā)商在研究養(yǎng)老地產，但養(yǎng)老地產在我國大部分省份還是空白，國內純粹作為養(yǎng)老地產項目來發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)，做得比較好的有北京的東方太陽城、廣州的友好老年公寓、臺灣的長庚養(yǎng)生文化村等。
亞健康群體的高比例和社會老齡化的發(fā)展趨勢，使得中國社會在城市化推進過程中的住宅需求呈現(xiàn)多元化，養(yǎng)生地產已經被列為了住宅產業(yè)的稀缺產品。中國老年人口中已經到60歲及以上的人口15989萬人，約占全國總人口的12%，比上年上升了0.4個百分點。中國符合世界衛(wèi)生組織關于健康定義的人群只占總人口數(shù)的15％，與此同時，有15％的人處在疾病狀態(tài)中，剩下70％的人處在“亞健康”狀態(tài)。
解決老年健康問題和亞健康的重要方式就是通過生態(tài)人居改善人體微循環(huán)，使得身心浸潤在完全生態(tài)的環(huán)境氛圍中，養(yǎng)生專家曾有過形象的比喻：人體就像一個彈簧，外部環(huán)境和工作勞累就是外力。長時間的緊張勞作和惡劣的環(huán)境使彈簧越來越緊繃，最終彈簧無法復原。所以，人的體力精力需要保持收支上的平衡，一段時間的緊張勞作，需要相當甚至更多的時間來調整，才能使機體恢復到正常狀態(tài)。人居環(huán)境的選擇至關重要，而擁有休閑、度假、養(yǎng)生三大主體功能的人居環(huán)境和住宅產品就成為了養(yǎng)生地產的重要組成。
養(yǎng)生地產，包含著養(yǎng)老地產、健康地產、旅游地產、度假地產的四重功能，在市場引導過程中應遵循循序漸進的導入原則，將人們被扭曲的社會價值觀、人生價值觀進行重新的梳理，再通過道教、歷史文化的引導將健康、保健、養(yǎng)生、長壽的理念灌輸給消費者，進而將養(yǎng)生地產的稀缺特性、投資保值特性、結合人生健康保健的重要性和社會圈層營銷體系進行整合宣導，就會在養(yǎng)生地產的市場推廣和消費引導中作出特色的營銷，專題的推介還會將一種全新的人生認識傳達給消費者，并在做地產運營的同時傳播著一種人生態(tài)度和價值取向。

基于以上原因，眉縣鼎盛置業(yè)有限公司打造的眉縣旅游養(yǎng)老小鎮(zhèn)，將引入各大行業(yè)跨界共享、共贏，共同打造“商業(yè)+旅游+養(yǎng)老地產（共享酒店）”共發(fā)展，共盈利。

第一章 執(zhí)行摘要
1.1 項目背景
1.1.1 項目基本情況
眉縣磚機械科技示范園總建面45631平方米，是一座現(xiàn)代化高檔綜合性建筑項目，將成為眉縣標志性綜合產業(yè)園，由國際知名的建筑設計師精心設計，綜合商業(yè)樓與臨街商鋪、集中示范區(qū)共同組成具有人性化的大型科技示范園。
目前，項目將規(guī)劃轉型打造養(yǎng)老、健康、旅游、度假的四重功能集為一體的眉縣旅游特色小鎮(zhèn)項目，項目規(guī)劃建設建設3萬平米眉縣旅游養(yǎng)老小鎮(zhèn)，1萬平方米建設連排別墅，5000平方米建設成為1到5星級養(yǎng)老公寓。1.5萬平方米建設民俗小鎮(zhèn)。項目將引入比盈公司整體進行運作，用信托憑證、保單的形式進行運作，實現(xiàn)產品資產化、股權證券化。用運作到賬資金解決甲方9300萬。實現(xiàn)資產剝離。
項目位于美陽街十字大轉盤西北角，東臨310國道，西臨新莊村，南臨美陽街，北臨連霍高速路入口，距離連霍高速2公里，緊鄰310國道，出行十分快捷，交通便利。
1.1.2 項目指標
項目各項指標，如下表所示：

序號	指標
1	開發(fā)商	眉縣鼎盛置業(yè)有限公司
2	項目地址	項目位于美陽街十字大轉盤西北角，東臨310國道，西臨新莊村，南臨美陽街，北臨連霍高速路入口。
3	物業(yè)類別	商業(yè)
4	裝修狀況	毛坯
5	用地面積	46465平方米
6	建筑面積（包含輔助工程）	45631平方米
7	總戶數(shù)	735戶
8	容積率	1.32
9	綠化率	0.31
10	建筑密度	0.45
11	建筑高度	40.5米
12	建筑層數(shù)	11層
13	停車位	177輛

1.2 項目總體描述
旅游小鎮(zhèn)是旅游地產休閑體驗化、景區(qū)化的很好業(yè)態(tài)，相當于城市綜合體里面的主力店； 
1.2.1 旅游地產概念
旅游業(yè)——作為小鎮(zhèn)的造血機：形成產業(yè)磁力、消費磁力和就業(yè)磁力，凝聚成小鎮(zhèn) ；
旅游地產——以旅游度假為目的的房地產開發(fā)，具有資源依托性、要素綜合性、開發(fā)銷售和經營方式多樣性，以及生活方式非常態(tài)化等特點 ；
旅游地產——的發(fā)展必須以旅游資源為核心 ；
旅游地產——必須依托旅游資源打造休閑度假概念 ；
旅游地產——兩個特點：一是可流通性，可異地置換；二是旅居型，不同于居家型房產 ；
旅游地產——關鍵是要先旅游，后地產。
1.2.2 旅游小鎮(zhèn)的特點
1、旅游小鎮(zhèn)只是旅游地產商開發(fā)商打造旅游吸引力和利潤點的一種項目載體，站在地產開發(fā)角度，旅游地產大于或包含旅游小鎮(zhèn)；
2、旅游地產存在前期沉淀資金大，開發(fā)周期長的特點，而旅游小鎮(zhèn)的休閑配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地產承載休閑、旅游、城市的物業(yè)形態(tài)屬性，其可通過地產出售或出租的形式變現(xiàn)，是一種解決旅游地產開發(fā)資金與周期的良好載體； 
3、旅游的六要素全部可通過地產形式在小鎮(zhèn)體現(xiàn)出來，且可經營可出售，而相比主題樂園、產業(yè)載體等旅游吸引核打造，其優(yōu)勢顯而易見；
1.2.3 養(yǎng)生養(yǎng)老引導下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式
以養(yǎng)老養(yǎng)生為核心驅動的新型養(yǎng)老養(yǎng)生小城鎮(zhèn)是指在主要的城市群周邊交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好的區(qū)域，迎合國家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和新型城鎮(zhèn)化建設的政策導向，以自然生態(tài)、健康人居為特質，以養(yǎng)老養(yǎng)生產業(yè)為核心驅動產業(yè)，以服務城鄉(xiāng)居民為宗旨，配套建設老年社區(qū)、醫(yī)院、生態(tài)農場、老年大學、商業(yè)街區(qū)等服務設施，營造一個養(yǎng)老養(yǎng)生人員和原住民和諧共處的小鎮(zhèn)。

養(yǎng)生養(yǎng)老小鎮(zhèn)	其他小鎮(zhèn)
旅游養(yǎng)老小鎮(zhèn)是一個提供養(yǎng)老養(yǎng)生服務的開放式的社區(qū)，配套完善的養(yǎng)老養(yǎng)生產業(yè)所需要的要素體系，并以此為核心吸引力，將周邊農民轉變成工人，配套一般城鎮(zhèn)所需要的設施，構建一個和諧的小城鎮(zhèn)。	其他小鎮(zhèn)的核心產業(yè)不是養(yǎng)老養(yǎng)生，配套設施也不是圍繞養(yǎng)老養(yǎng)生進行建設。

前言 3
第一章 執(zhí)行摘要 5
1.1 項目背景 5
1.1.1 項目基本情況 5
1.1.2 項目指標 5
1.2 項目總體描述 6
1.2.1 旅游地產概念 6
1.2.2 旅游小鎮(zhèn)的特點 6
1.2.3 養(yǎng)生養(yǎng)老引導下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式 7
1.3  項目建設指標 7
1.4  主要財務指標 8
1.5 項目投資回報 8
1.6  項目財務指標匯總 9
第二章 公司基本情況及未來發(fā)展戰(zhàn)略 11
2.1 承辦單位 11
2.2 項目的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 11
2.2.1 項目定位 11
2.2.2 公司的發(fā)展戰(zhàn)略 11
第三章 項目市場分析 13
3.1 中國養(yǎng)老地產行業(yè)市場需求分析 13
3.1.1中國老齡人口快速增長，養(yǎng)老地產市場需求不斷增大 13
3.1.2  中國目前宜居社區(qū)養(yǎng)老缺口巨大 14
3.2  中國養(yǎng)老地產行業(yè)市場供給分析 15
3.3 中國養(yǎng)老地產行業(yè)存在的問題 15
1、市場發(fā)育不成熟 15
2、產品層次較低端 16
3、政策保障不健全 16
3.4國內外養(yǎng)老市場比較分析 16
3.4.1 需求比較分析 16
3.4.2供給比較分析 16
3.4.3監(jiān)管比較分析 17
3.5  市場總體規(guī)劃 18
3.5.1市場定位與經營理念 18
第四章合作流程介紹 20
4.1 公司市值 20
4.2 操作步驟 20
第五章 項目盈利模式 22
5.1 項目營業(yè)收入 22
5.1.1  項目盈利點 22
1、排別墅收益 22
2、民俗小鎮(zhèn)收益 22
3、養(yǎng)老公寓收益 22
5.1.2  項目收入 22
5.2項目目標達成 22
第七章  資金投資及使用規(guī)劃 23
7.1 項目進度計劃 23
7.1.1  項目固定資產投資 23
7.2.2 流動資金投入 24
7.3  項目總投資估算 24
7.4 總投資估算總結 24
第八章  財務分析 25
8.1 分析依據(jù) 25
8.1 收入測算 25
8.2成本核算 26
8.2.1 管理人員成本核算 26
8.2.2  廣告成本 26
8.2.3 其他成本 27
8.2.4 總成本估算 27
8.3 利潤核算 27
8.4 財務指標 28
8.4.1財務內部收益率FIRR 28
8.4.2財務凈現(xiàn)值FNPV 28
8.4.3項目投資回收期Pt 29
8.5總投資收益率（ROI） 29
第九章 項目效益分析與資金退出 30
9.1項目的經濟效益分析 30
表9-1  項目經濟效益分析表（單位：萬元） 30
9.2 融資方案 31
9.2.1 項目融資方案 31
9.2.2  投資者雙方貢獻 32
9.3 資金退出方案 32
9.3.1 資金進入、退出方式 32
9.3.2 退出方式可行性 33
9.4 投資退出方案 34
9.4.1 股改上市 34
9.4.2 兼并收購 34
9.4.3 資本重組 34
第十章 風險分析 35
10.1 風險因素及識別 35
10.1.1 市場風險 35
10.1.2 競爭風險 36
10.1.3 資金風險 36
10.1.4 組織管理風險 36
10.1.5 政策風險 37
10.1.6 其他風險 37
10.2 風險評估 38
10.3 風險防范對策 39
第十一章 結論及建議 40
11.1 結論 40
11.2 建議 40