美凱龍佛山樂從家居商場建設項目可行性研究報告

1、家居商場建設項目的實施背景

我國國民經(jīng)濟近20多年來一直維持穩(wěn)定快速發(fā)展的良好態(tài)勢，國民經(jīng)濟各項經(jīng)濟指標連年維持高速增長，在健康快速的經(jīng)濟發(fā)展背景下，家居建材行業(yè)獲得了堅實的發(fā)展基礎。國民經(jīng)濟高速增長提高了居民消費能力，家居裝飾的消費支出也隨之提高，在此大背景下我國的家居建材行業(yè)快速成長。由于家居建材產品具有“重展示、耗空間”的特點，一般的生產商或者經(jīng)銷商憑借自身的渠道、終端網(wǎng)絡，很難完全滲透到所在區(qū)域的每個市場。因此家居流通企業(yè)展現(xiàn)出巨大的市場價值，以各種賣場為代表的家居流通企業(yè)與生產商或者經(jīng)銷商密切合作，使家居建材產品具有更好的市場滲透力。

相比行業(yè)內的其他非連鎖企業(yè)，全國性布局的企業(yè)可以憑借其規(guī)模優(yōu)勢，收集、整合各種商業(yè)資源，不斷提高自身的盈利能力和風險控制能力。因此全國性布局，進行規(guī)?；l(fā)展已經(jīng)成為行業(yè)內的發(fā)展趨勢。在目前階段，行業(yè)內企業(yè)的競爭焦點將集中于經(jīng)營店面的選擇和企業(yè)內部管理能力的提升，包括對各地優(yōu)質商圈的培育和占領，對家居裝飾及家具商場經(jīng)營的理解，以及對公司戰(zhàn)略的貫徹執(zhí)行能力。

近年來，公司根據(jù)我國各地的市場特點和公司自身發(fā)展狀況，通過門店拓展進一步提升市場占有率和覆蓋率，強化對市場的控制力和影響力。北京、上海、深圳和廣州等特大型城市是家居建材流通行業(yè)最為密集的區(qū)域，市場需求已逐漸趨于飽和。本次募投項目建設所在地，包括佛山、南寧、南昌等城市的家居裝飾消費需求隨著當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展而增長，公司在這些城市建設家居商場網(wǎng)絡，有利于完善公司的戰(zhàn)略布局，進一步提高市場占有率。

2、家居商場建設項目的可行性

（1）符合國家產業(yè)政策

國務院和商務部等政府部門相繼出臺《關于促進連鎖經(jīng)營發(fā)展若干問題》、《國務院關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》、《國內貿易流通“十三五”發(fā)展規(guī)劃》等多項行業(yè)政策法規(guī)，為行業(yè)發(fā)展經(jīng)營創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。募集資金投資項目的建設有助于促進家居裝飾及家具產品的市場流通，符合國家的產業(yè)政策的發(fā)展方向。

（2）品牌和客戶資源優(yōu)勢為公司發(fā)展提供保障

公司是國內領先的家居裝飾及家具商場運營商。截至2020年6月30日，公司經(jīng)營了87家自營商場，247家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營12家家居商場，并以特許經(jīng)營方式授權開業(yè)50個特許經(jīng)營家居建材項目，共包括430家家居建材店/產業(yè)街，總經(jīng)營面積約為20,953,810平方米。公司通過自營商場與委管商場雙輪驅動的發(fā)展模式占領了一線城市、二線城市核心區(qū)域的物業(yè)，同時積累了豐富的商場營運經(jīng)驗，不斷提升品牌價值，并構建了較高的進入壁壘。

公司強大的品牌影響力、良好的客戶資源基礎，以及強勢的廣告宣傳大大縮減了招商時間和招商成本，為家居商場建設項目建設提供了有力的保證。通過家居商場項目的建設，公司能持續(xù)快速提升公司在當?shù)氐氖袌龈偁幜陀绊懥Γ瑥亩岣吣技Y金的使用效率，進而有效確保股東利益最大化。

（3）成熟的招商合作模式

公司招商的成功與否對公司發(fā)展起到至關重要的作用。公司積累了豐富的行業(yè)開發(fā)和管理經(jīng)驗，從項目前期可行性研究、規(guī)劃設計、建筑施工、商場招商到后續(xù)開業(yè)經(jīng)營都建立了一套規(guī)范內部運作體系。經(jīng)過多年持續(xù)發(fā)展，公司在全國擁有良好的品牌形象與號召力。

在招商方面，公司實行總部集中招商管理的模式。在招商過程中，公司堅持公開公平的原則，并與國際和國內的知名品牌商家建立了良好的長期合作關系，并與其中的品牌知名度高和開拓能力強的廠商建立長期穩(wěn)定合作伙伴關系，從而有利于保障公司招商工作和開業(yè)后的商場出租率?；诹己玫拈L期合作關系，公司商場家居裝飾產品能穩(wěn)定供應。同時，公司在招商過程中，能夠通過媒體鋪墊、報道、宣傳、平面廣告宣傳等方式有效地吸引消費者。公司成熟招商模式為本項目的順利實施提供了有力的保障。

（4）公司多年的開發(fā)管理和運營管理經(jīng)驗積累

公司已建立了成熟的商場拓展與管理標準化體系，確保了公司家居商場的快速持續(xù)擴張。經(jīng)過多年發(fā)展，公司已積累了豐富的家居商場拓展經(jīng)驗，并形成了一套高效完善的拓展流程，具體包括市場分析、項目選址、工程建設設計、商家導入等環(huán)節(jié)的規(guī)章制度。為有效實施開拓業(yè)務，公司還設有專門的管理部門，對公司所有的家居商場信息予以搜集整理，對家居商場的開設予以審核，并對自營商場、租賃商場和委管商場在經(jīng)營過程中的問題提出改進方案并監(jiān)督方案后續(xù)的實施。同時，公司始終重視專業(yè)人才的培養(yǎng)和引入，建立了成熟完善的人力資源管理體系，有效地培養(yǎng)，吸引和留住管理人才。

公司自成立以來，率先提出“一站式”購物，堅持“市場化經(jīng)營，商場化管理”的經(jīng)營理念，并始終結合自身的企業(yè)文化，行業(yè)約定和品牌文化建立了合理有效的家居商場運營標準和監(jiān)督機制。公司已積累形成了完善的家居商場管理制度，涵蓋包括員工管理、售后服務管理、財務管理等各個方面，公司豐富的家具商場管理經(jīng)驗將為本項目的實施提供重要保證。

3、家居商場建設項目的必要性

（1）完善公司的戰(zhàn)略布局，為新零售業(yè)務提供線下場景，加強市場競爭力公司持續(xù)以“建設溫馨和諧家園、提升消費和居家生活品位”為己任，并將繼續(xù)遵循“市場化經(jīng)營，商場化管理”的經(jīng)營管理模式，為消費者提供更好、更專業(yè)的服務，鞏固市場領導地位，鞏固“紅星美凱龍”品牌在消費者心目中的家居生活專家地位，以建成中國最領先的、最專業(yè)的“家居裝飾及家具行業(yè)全渠道平臺商”為企業(yè)的發(fā)展目標。

由于家居裝飾及家具商場在選擇物業(yè)時限制更多，適合作為家居裝飾及家具商場經(jīng)營的物業(yè)需要具有足夠的經(jīng)營面積和良好的交通條件等特性，因此，特定市場區(qū)域內的家居裝飾及家具商場物業(yè)具有較高的稀缺性，而先進入特定市場區(qū)域的企業(yè)則將由于占據(jù)優(yōu)勢地理位置而取得較高的先發(fā)優(yōu)勢。公司計劃通過建設佛山、南寧、南昌等城市家居商場的建設，進一步完善公司在當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的家居商場網(wǎng)絡布局，滿足公司區(qū)域性的發(fā)展戰(zhàn)略，在增強公司在當?shù)氐氖袌龈偁幜Φ耐瑫r，為公司新零售業(yè)務的開展提供線下門店場景，為線上線下新零售業(yè)務的布局奠定基礎。

（2）加強公司的長期盈利能力

公司在全國開設了家居賣場，通過自建、租賃和委托管理等多種方式實現(xiàn)了快速擴張。家居商場建設項目體現(xiàn)了公司自主拿地、自主運營商場及創(chuàng)造性的復制擴張的運營模式，保證了公司持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。家裝商場建設項目成功實施后，將提高公司年均租金收入，進而增加公司年均凈利潤。

（3）提升公司整體品牌價值

近年來，我國家居裝飾及家具企業(yè)紛紛加快連鎖擴張的步伐，行業(yè)內競爭由追求賣場規(guī)模轉向品牌建設、企業(yè)內部管理和緊密合作伙伴關系的建立等。由于進入行業(yè)較早，加之三十余年的積累，公司逐步奠定了家居裝飾及家具行業(yè)的龍頭地位。在快速穩(wěn)步擴張的同時，憑借自營、委管模式有效的協(xié)同發(fā)展、客戶資源豐富等多項優(yōu)勢，公司成為行業(yè)的領軍者。公司取得的各項榮譽肯定了公司的發(fā)展成績，也增加了公司的品牌知名度和壯大了公司的行業(yè)影響力。

家居商場建設項目的實施能進一步擴大公司的家居裝飾及家具商場網(wǎng)點，完善公司的全國區(qū)域布局戰(zhàn)略，同時有利于增強公司在行業(yè)內影響力，提高公司的品牌號召力，提升品牌議價能力，為公司的進一步擴張及業(yè)務拓展打下了良好的基礎。

4、佛山樂從商場項目

1）項目基本情況項目名稱：美凱龍家居博覽中心項目實施主體：佛山郡達企業(yè)管理有限公司項目實施地點：佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從居委會廣湛公路水藤東側紅星美凱龍南面土地面積：95,431.27平方米規(guī)劃建筑面積：309,045.22平方米2）項目證照取得情況該項目已取得的資格文件

2）項目發(fā)展前景本項目所在地佛山，是廣東省地級市，珠江三角洲城市之一、粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點城市，是中國重要的制造業(yè)基地、國家歷史文化名城、“廣佛都市圈”、“廣佛肇經(jīng)濟圈”、“珠江-西江經(jīng)濟帶”的重要組成部分，全國先進制造業(yè)基地、廣東重要的制造業(yè)中心，在廣東省經(jīng)濟發(fā)展中處于領先地位。2018年末常住人口790.57萬人，2018年全市地區(qū)生產總值9,935.88億元，比上年增長6.3%。全年全體居民人均可支配收入49,630元,比上年增長8.3%,扣除價格因素，實際增長6.2%；人均生活消費支出34,053元。

隨著收入及消費水平逐漸提高，佛山居民對家居產品的需求日益增長，對于生活品質的追求持續(xù)提升。本項目的建設將滿足當?shù)鼐用袢找嫣嵘母咂焚|生活要求，進一步推動當?shù)丶揖邮袌霭l(fā)展。