?？谑袊?guó)際免稅城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一、項(xiàng)目概述 

?？谑袊?guó)際免稅城項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”、“項(xiàng)目”）位于海南省?？谑形骱０痘浐ｈF路港口區(qū)域，西側(cè)與新海港無(wú)縫對(duì)接；東臨城市主干道濱海大道，距南港約500m，接駁海秀快速路、新海港，近海南環(huán)島高鐵，是港口離島游客必經(jīng)之路。本項(xiàng)目20分鐘抵達(dá)?？诤诵纳钊?半小時(shí)覆蓋瓊州海峽交通圈，2小時(shí)通達(dá)全島。本項(xiàng)目同時(shí)毗鄰旅游產(chǎn)業(yè)及中心總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來(lái)將承載旅游、交通樞紐、商務(wù)、休閑等多項(xiàng)重要城市功能。

二、規(guī)劃指標(biāo)概述 

本項(xiàng)目規(guī)劃用地占地面積32.4萬(wàn)㎡，項(xiàng)目分為六宗地塊，整體以商業(yè)用地為主，包含商業(yè)、住宅、商務(wù)設(shè)施、旅館用地。計(jì)容總建筑面積為69.3萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積為47.5萬(wàn)㎡，商務(wù)辦公面積為7.8萬(wàn)㎡，住宅面積為8.0萬(wàn)㎡，酒店為6.0萬(wàn)㎡，平均容積率≤2.14。

三、項(xiàng)目發(fā)展背景及建設(shè)必要性 

城市概況 

?？谑械靥幒Ｄ蠉u北部，是海南省省會(huì)及海南省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心和最大的交通樞紐，是海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的核心城市，是“一帶一路”國(guó)際貿(mào)易支點(diǎn)城市，是北部灣城市群的兩個(gè)重要增長(zhǎng)極之一。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面 

海南省迎來(lái)自由貿(mào)易港政策利好，為更好建設(shè)自貿(mào)港，海南省大力引進(jìn)海內(nèi)外人才，提出百萬(wàn)人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃，鼓勵(lì)人才在海南發(fā)展，同時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)限價(jià)政策以打擊投機(jī)性購(gòu)房需求，切實(shí)為海南持續(xù)健康發(fā)展助力。?？谑械貐^(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資體量遠(yuǎn)高于海南省其他縣市，是海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。?？谑腥司芍涫杖虢迥陙?lái)一直高于海南省平均水平，且增速較快，社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增加，居民消費(fèi)潛力大，娛樂(lè)休閑支出增速快。

城市規(guī)劃方面 

根據(jù)海南省總體發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目位于瓊北綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)，是海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)域，具備明顯的戰(zhàn)略發(fā)展優(yōu)勢(shì)；按照?？诳傮w城市設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目位于西海岸城市副中心，匯集市級(jí)行政辦公、商貿(mào)會(huì)展、旅游度假等多種功能，拓展島內(nèi)的服務(wù)功能，同時(shí)承擔(dān)面向島外的服務(wù)職能。

物業(yè)發(fā)展啟示 

伴隨自貿(mào)區(qū)的建設(shè)海口市城市地位將不斷提升，國(guó)際化程度及開(kāi)放程度將不斷提高，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，本項(xiàng)目占據(jù)的?？谖骱０冻鞘懈敝行男潞８燮瑓^(qū)是?？趯?duì)外溝通的門(mén)戶，同時(shí)也是未來(lái)商務(wù)核心區(qū)域之一，未來(lái)預(yù)計(jì)將吸引大量環(huán)球游客及高端人才于此，帶來(lái)大量消費(fèi)需求及居住需求。

離島免稅政策 

海南離島旅客免稅購(gòu)物政策（以下簡(jiǎn)稱“離島免稅政策”）自2011年4月20日落地實(shí)施以來(lái)，早已成為海南一張熠熠生輝的“金名片”。2012年11月，離島免稅政策經(jīng)歷首次調(diào)整。每人每次免稅購(gòu)物限額由原來(lái)的5000元調(diào)整至8000元（人民幣，下同），增加了3類免稅商品，逐步放開(kāi)部分商品的單次購(gòu)物數(shù)量，并將政策適用對(duì)象的年齡條件調(diào)整為年滿16周歲。

免稅城效果圖

2015年3月，離島免稅政策再度調(diào)整，離島免稅品類由21大類增至38大類，滿足了游客對(duì)于進(jìn)口產(chǎn)品的不同需求。2016年2月，離島免稅政策除了取消非島內(nèi)居民旅客購(gòu)物次數(shù)限制，每人每年累計(jì)免稅購(gòu)物限額不超過(guò)1.6萬(wàn)元外，三亞海棠灣免稅店和?？诿捞m機(jī)場(chǎng)免稅店還獲準(zhǔn)開(kāi)設(shè)網(wǎng)上銷售窗口。

2017年1月，離島旅客免稅購(gòu)物對(duì)象擴(kuò)大到乘坐火車的離島旅客。

2018年12月，離島免稅政策執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，含海南省居民在內(nèi)的離島旅客，每人每年累計(jì)免稅購(gòu)物限額增至3萬(wàn)元，不限次，并將乘輪船離島旅客納入離島免稅政策適用對(duì)象范圍。

2019年1月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)同意在?？诤铜偤５貐^(qū)新設(shè)兩家離島免稅市內(nèi)店，海南離島免稅購(gòu)物店增至4家。離島免稅政策實(shí)施近8年來(lái)歷經(jīng)多次調(diào)整，涉及政策惠及人的年齡、離島免稅商品品種、免稅購(gòu)物限額、購(gòu)物次數(shù)限制、銷售方式等。隨著免稅購(gòu)物限額的提高，開(kāi)放便利的購(gòu)物政策，離島旅客的全覆蓋，政策紅利、消費(fèi)潛力將不斷釋放，離島免稅業(yè)務(wù)將迎來(lái)空前的發(fā)展機(jī)遇。

四、項(xiàng)目建設(shè)必要性 

承接國(guó)家戰(zhàn)略及政策利好 

建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港。其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是旅游、現(xiàn)代服務(wù)和高新技術(shù)；重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)、信息、農(nóng)業(yè)、科研創(chuàng)新、旅游、海洋經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、科教、人才。?？谑芏嘀卣呃糜绊?，未來(lái)將按照政策指引，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，對(duì)于港口發(fā)展將大力支持發(fā)展現(xiàn)代港口綜合樞紐，打造港口經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。同時(shí)，海南國(guó)際旅游島與自貿(mào)港戰(zhàn)略促進(jìn)區(qū)域發(fā)展與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)落戶，提升區(qū)域活力與消費(fèi)層級(jí)，為區(qū)域高端消費(fèi)商業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。?？谑姓谖骱０兑?guī)劃建設(shè)一個(gè)匯集免稅商業(yè)、行政辦公、旅游度假等功能的綜合體項(xiàng)目，以拓展島內(nèi)外的服務(wù)職能。按照海南省委、省政府對(duì)新海港片區(qū)的“一樞紐、三中心、兩地”（陸島綜合交通樞紐，港航現(xiàn)代服務(wù)中心、購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)中心，全域旅游集散地、精品旅游目的地）總體要求，突出產(chǎn)城融合、港城融合，把新海港片區(qū)打造成推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)新的增長(zhǎng)極。中國(guó)國(guó)旅股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）在此區(qū)域建設(shè)免稅綜合體項(xiàng)目，可承接目前海南發(fā)展戰(zhàn)略的眾多利好，項(xiàng)目發(fā)展前景良好。

落實(shí)公司發(fā)展戰(zhàn)略 

2019年，公司發(fā)展戰(zhàn)略為：“聚焦旅游零售業(yè)務(wù)，以免稅業(yè)務(wù)為核心提升價(jià)值鏈，以旅游零售為延伸升級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，打造世界一流的全球化旅游零售運(yùn)營(yíng)商”。?？谑袊?guó)際免稅城項(xiàng)目，符合公司打造免稅商業(yè)綜合體，形成以免稅為核心，涵蓋有稅零售、文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、餐飲住宿等多元素復(fù)合型旅游零售綜合體的戰(zhàn)略方向。本項(xiàng)目作為海南發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，既肩負(fù)了延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈，支持海南國(guó)際旅游消費(fèi)中心建設(shè)的重要使命，又踐行了最新戰(zhàn)略，為未來(lái)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

項(xiàng)目所在區(qū)域土地市場(chǎng)概況 

海口市西海岸片區(qū)土地年供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，多數(shù)保持在20～50萬(wàn)㎡之間，2015年供應(yīng)顯著高于其他年份，達(dá)到227萬(wàn)㎡，2016年之后呈

增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。自2018年4月～10月，因政策限制而無(wú)新增供地，土地資源稀缺。近幾年西海岸土地出讓少，樓面地價(jià)不斷攀升；其他普通商品住房用地、商服用地、批發(fā)零售用地及住宿餐飲用地出讓樓面地價(jià)均已超過(guò)片區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)。本項(xiàng)目緊鄰位置近期出讓用地為首開(kāi)美墅灣與新海港滾裝碼頭的港口碼頭用地，項(xiàng)目周邊土地出讓較少，其成交價(jià)格與樓面地價(jià)對(duì)本項(xiàng)目不具備可比性。

受市政府與配套資源分布影響，周邊供地主要集中于5～10公里區(qū)域。2013～2017年本項(xiàng)目10公里范圍內(nèi)成交以文體娛樂(lè)用地為主，商品住宅用地次之。本項(xiàng)目10公里范圍內(nèi)主要住宅用地成交地價(jià)為2468～11164元/㎡、商服用地成交地價(jià)為1569～2261元/㎡。因成交年份跨度較大，成交價(jià)格亦具有較大幅度差距。

五、未來(lái)旅游市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇 

?？谖磥?lái)度假旅游市場(chǎng)將迎來(lái)四個(gè)方面的發(fā)展契機(jī)，分別是國(guó)際化程度不斷提升；海洋旅游、全域旅游逐漸成為新熱點(diǎn)；康養(yǎng)醫(yī)療、郵輪、免稅購(gòu)物產(chǎn)品將迎來(lái)發(fā)展的黃金時(shí)期： 國(guó)際化提升：海南已被國(guó)家定義為自由貿(mào)易島、國(guó)際旅游島，未來(lái)必將充分顯示國(guó)際視野、國(guó)際內(nèi)涵、國(guó)際水平、國(guó)際質(zhì)量，但目前，海南大眾旅游、大眾休閑產(chǎn)品發(fā)展較好，而高端、特色產(chǎn)品的發(fā)展還不夠充分，休閑度假產(chǎn)品的種類與水準(zhǔn)還有待提升。

海洋旅游：海南的海域面積大、水質(zhì)好，四季宜游，這種優(yōu)越條件是全國(guó)唯一的。我國(guó)海洋旅游產(chǎn)品整體落后，海南未來(lái)應(yīng)抓住機(jī)遇，開(kāi)闊視野，精雕細(xì)刻，做成國(guó)內(nèi)首屈一指、比肩國(guó)際一流的海島旅游、海洋旅游目的地。

全域旅游：海南旅游資源很豐富，可以施展和發(fā)揮的余地很大，海南旅游應(yīng)在現(xiàn)有熱點(diǎn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步升溫全島旅游熱度，更好地做好旅游發(fā)展的布局與分工，進(jìn)一步集聚核心性的休閑度假康養(yǎng)要素。

康養(yǎng)醫(yī)療、郵輪、免稅購(gòu)物：中央賦予海南的開(kāi)放政策機(jī)遇給康養(yǎng)醫(yī)療、郵輪、免稅購(gòu)物帶來(lái)發(fā)展契機(jī)，加之海南特有的區(qū)位、氣候等優(yōu)勢(shì)，應(yīng)抓住政策性的機(jī)遇，把握這幾類產(chǎn)品發(fā)展的黃金時(shí)期。