產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)之市場主導(dǎo)案例產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式：億達中國產(chǎn)業(yè)園

與政府主導(dǎo)模式不同，市場主導(dǎo)模式則產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、實體產(chǎn)業(yè)企業(yè)為代表的市場主體在產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)運營中扮演著更為重要的角色。其中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是指“房地產(chǎn)開發(fā)商獲取工業(yè)用地，負責(zé)道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及研發(fā)、廠房、倉庫等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式管理和經(jīng)營項目，從而獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤”;而實體產(chǎn)業(yè)企業(yè)主導(dǎo)模式是指“具有強大綜合實力的企業(yè)營建開發(fā)一個相對獨立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)并且占據(jù)主導(dǎo)地位，借助其在行業(yè)內(nèi)的影響力，通過土地出讓、項目租售等方式引入其他企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善”。

市場主導(dǎo)模式概況

市場主導(dǎo)型開發(fā)模式通常采用以企業(yè)為主體，政府提供優(yōu)惠政策為輔的開發(fā)方式。在這種模式下，政府主要為城市發(fā)展制定一定規(guī)則，提供土地以及一些政策方面的支持，營造良好的環(huán)境，新城運營等其他的事情交給實力雄厚的企業(yè)。

市場主導(dǎo)模式中，企業(yè)的主導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在：

? 實力雄厚的投資企業(yè)成為城市運營商，擁有新城政府的一部分職能，對其運營進行全面統(tǒng)籌和全局規(guī)劃，以市場化手段推進城市發(fā)展;

? 城市運營商對區(qū)域進行空間布局的規(guī)劃(如區(qū)域的總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃);

? 城市運營商擁有選擇投融資方式(如應(yīng)收賬款質(zhì)押、土地抵押融資、上市、信托等)的自主選擇權(quán);

? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由城市運營商來完成，所需資金可以通過土地出讓等收益來彌補平衡;

? 城市運營商主導(dǎo)土地運營，具體包括土地整理、公共設(shè)施建設(shè)以及配套設(shè)施建設(shè)、土地出讓等。

? 打造及完善”。

政府的作用主要體現(xiàn)在：

? 制定城市發(fā)展目標;

? 政策引導(dǎo)，把控城市的發(fā)展方向;

? 監(jiān)督與管理，避免城市運營商過于考慮短期利益帶來的短視行為。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式可概括為地產(chǎn)商獲取工業(yè)用地之后，對項目進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時介入到產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)、建設(shè)、管理等各個環(huán)節(jié)，通過龍頭企業(yè)招商帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)集聚，并通過科技孵化等服務(wù)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的創(chuàng)新發(fā)展。這種模式下企業(yè)也實現(xiàn)了從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商向產(chǎn)業(yè)運營商的轉(zhuǎn)變。億達中國的大連軟件園、美國爾灣新城等均屬于這種類型。

實體產(chǎn)業(yè)企業(yè)主導(dǎo)模式(部分文獻稱為大企業(yè)主導(dǎo)模式)是指在全產(chǎn)業(yè)或者某個細分產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)領(lǐng)域具有較強綜合實力(如融資能力、市場開發(fā)能力、規(guī)范化管理能力等)的企業(yè)開發(fā)、入駐并引入其他企業(yè)并打造完善產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式。早在19世紀中后期，美國和歐洲的許多大公司為了提高工人的生產(chǎn)力，在公司附近就近解決住宿問題，建成了許多公司城(鎮(zhèn))，比較著名的有：美國的Pullman鎮(zhèn)(美國火車車廂大王在芝加哥南部建設(shè))、英國的Port Sunlight鎮(zhèn)(利華兄弟肥皂廠在利物浦附近建設(shè))等。現(xiàn)代的典型案例包括：電商巨頭京東建立的京東云智慧產(chǎn)業(yè)園，新加坡裕廊集團旗下的子公司騰飛集團(Ascendas Group)建立的新加坡科學(xué)園，美國普洛斯集團(Prologis)在全球建立的遍及中國、日本、美國和巴西的117個城市的1081個物流產(chǎn)業(yè)園。此外，許多制造業(yè)企業(yè)如TCL地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、美的集團、中興集團(中興產(chǎn)業(yè)基地)、海爾集團(海爾產(chǎn)業(yè)園)、蘇寧置業(yè)、長虹置業(yè)等依托自身的制造業(yè)基礎(chǔ)建造為企業(yè)自身服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都屬于此類。

從嚴格意義上來說，實體產(chǎn)業(yè)企業(yè)主導(dǎo)并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，而是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)打造及完善產(chǎn)業(yè)鏈的典型園區(qū)。經(jīng)營這一園區(qū)的企業(yè)需要具有強大的綜合實力和經(jīng)濟后盾，往往是規(guī)模較大的工業(yè)制造業(yè)集團專門成立地產(chǎn)公司對園區(qū)進行運營，園區(qū)同時為工業(yè)發(fā)展提供各項服務(wù)。

與政府主導(dǎo)模式相比，市場主導(dǎo)模式在市場競爭機制的使用等方面擁有較大的優(yōu)勢。實力雄厚的企業(yè)擁有城市政府的一部分職能，成為城市運營商，對產(chǎn)業(yè)新城進行全面的統(tǒng)籌和規(guī)劃，用市場化的手段推動產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展。目前來看，市場主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)新城運作模式的優(yōu)勢在于受市場機制的影響，思路比較靈活，但是該模式削弱了政府對城市建設(shè)的主導(dǎo)權(quán)，容易導(dǎo)致城市空間的無序擴展和規(guī)模的不確定性，另外如果政府支持力度下降，產(chǎn)業(yè)新城運營會面臨一定的挑戰(zhàn)和困難。

市場主導(dǎo)模式的案例分析

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式：億達中國產(chǎn)業(yè)園

以1998年的大連產(chǎn)業(yè)園為起點，億達中國定位為商務(wù)園區(qū)運營商，首開“官助民辦”科技產(chǎn)業(yè)新城之先河。在早期的開發(fā)中，億達中國堅持以持有物業(yè)、產(chǎn)業(yè)運營為中心，采取物業(yè)定制，長期租賃的經(jīng)營模式。在北京等一線城市，億達主要聚焦兩條業(yè)務(wù)線：一是工改辦、商改辦項目;二是科技園、寫字樓等項目。對于商務(wù)園的運營，億達則主要采取“主力店入駐帶動集群式發(fā)展”的策略，即以世界500強和國內(nèi)500強的入駐，帶動上下游中小企業(yè)的紛至沓來，為園區(qū)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流和租金收入。億達目前采用“361”模式，即30%的產(chǎn)業(yè)，60%的住宅，10%的商業(yè)，通過出售占據(jù)總量60%的住宅產(chǎn)品，快速回籠資金，從而獲得后期產(chǎn)業(yè)、商業(yè)開發(fā)的現(xiàn)金流。

一直堅持深耕大連軟件園的億達中國，近年來也開始了國內(nèi)的擴張之路。早在2012年，億達集團聯(lián)手武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，與湖北聯(lián)投共同簽署了“武漢軟件新城”項目的戰(zhàn)略合作協(xié)議。2018年2月，億達·鄭州軟件園項目正式落戶鄭州高新區(qū)，重點引進軟件信息服務(wù)、新一代信息技術(shù)、智能制造等產(chǎn)業(yè)，增強鄭州高新區(qū)智慧產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢及創(chuàng)新能力。

2. 實體產(chǎn)業(yè)企業(yè)主導(dǎo)模式：京東云產(chǎn)業(yè)園

作為國內(nèi)最大的電商之一，京東集團以京東云為載體，搭建互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)園區(qū)平臺，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入物聯(lián)網(wǎng)時代。京東在全國范圍內(nèi)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計，京東已在全國擁有土地九千多畝，結(jié)合自身優(yōu)勢和特色，投資建設(shè)“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)園。此類園區(qū)主要依托京東強大的電商資源和服務(wù)能力，從基礎(chǔ)技術(shù)到上層應(yīng)用全面升級園區(qū)信息化程度，實現(xiàn)了信息流、資金流和物流等運營服務(wù)能力的有效提升。園區(qū)采用線上招商模式，支持招商引資業(yè)務(wù)全面開展，提供招商引資效率和業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化。京東運用大數(shù)據(jù)平臺，對企業(yè)、個人和園區(qū)的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一處理、存儲、建模及挖掘，更加精準、高效地提供園區(qū)的運營報表(企業(yè)、個人、收入、成本、盈利)和經(jīng)濟指標(園區(qū)總體電商運營情況、GMV、收入、產(chǎn)值、稅后、就業(yè)情況)，實時反饋園區(qū)的運營情況。

京東云產(chǎn)業(yè)園區(qū)的贏利主要來自于三大板塊：一是企業(yè)端的資金沉淀、自有服務(wù)和服務(wù)抽成，二是服務(wù)商的資金沉淀、收入抽成和營銷服務(wù)收入，三是用戶端的個人金融、園區(qū)自營服務(wù)和O2O服務(wù)抽成等。以京東特色館(產(chǎn)業(yè)B2B平臺)為突破點、電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)為產(chǎn)業(yè)平臺，京東云產(chǎn)業(yè)園通過搭建社會化物流服務(wù)平臺，帶動地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。