政策加碼 金融助力：2018上半年住房租賃市場報告

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年中央及地方發(fā)布各類住房租賃政策 30 余條，政策密集度令人咋舌;長租公寓市場參與者進(jìn)一步擴(kuò)大，國企、地方企業(yè)、品牌公寓商、開發(fā)商等機(jī)構(gòu)快速擴(kuò)張。

2018 年上半年，長租公寓市場發(fā)展進(jìn)入快車道。政策層面正在從中央下沉至地方，相關(guān)部委更多政策細(xì)則開始落地，地方政策從土地供給到人才補(bǔ)貼開啟住房租賃市場發(fā)展新局面。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共出讓自持性租賃住房地塊 196 宗，北京、上海、杭州、天津、廣州等 23 個城市進(jìn)行了自持性地塊的出讓，總建筑面積超 725 萬平方米，以每間 45 平方米計算房間數(shù)量，可達(dá)到 16 萬間。其中上海、杭州、北京三個城市的自持性地塊數(shù)量排名前三。

截至 2018 年上半年，在 TOP30房企中，已經(jīng)有三分之二涉及租賃業(yè)務(wù)，并有二分之一房企將其提至戰(zhàn)略層面。據(jù)中國指數(shù)研究院預(yù)計，到2020 年我國租賃市場規(guī)模將達(dá) 1.71萬億元，與去年我國的租房市場總規(guī)模 1.38 萬億元相比，年復(fù)合增長率為7.41%。

政策加碼

2018 年 1 月 25 日，國土部、住建部原則同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都 11 個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案，鼓勵金融機(jī)構(gòu)參與試點建設(shè)，依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù)。這是繼北京、上海先期試點后，又一次國家層面上的租賃住房試點城市。此次批復(fù)標(biāo)志第一批 13個試點城市全部進(jìn)入實施階段。

2018 年 4 月，首份住房租賃資產(chǎn)證券化文件 ( 證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》) 正式落地，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年中央及地方發(fā)布各類住房租賃政策 30 余條，政策密集度令人咋舌;長租公寓市場參與者進(jìn)一步擴(kuò)大，國企、地方企業(yè)、品牌公寓商、開發(fā)商等機(jī)構(gòu)快速擴(kuò)張。鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)，展開資產(chǎn)的證券化?！爸攸c支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行 REITs?！?/span>

從供給角度來看，北京發(fā)布《北京市 2018 年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，未來五年新供應(yīng)各類住房 150 萬套以上。其中，產(chǎn)權(quán)類住房約占 70%，租賃類約 30%。上海發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確，“十三五”期間租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)將超過 60%。有“二次房改”之稱的深圳，6 月 5日發(fā)布深化住房制度改革新的意見稿，明確到 2035 年，深圳將分近期、中期、遠(yuǎn)期三個階段，籌集建設(shè)各類住房 170 萬套。其中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100 萬套。

值得一提的是，為了能夠持續(xù)吸引人才進(jìn)入，以及大力發(fā)展住房租賃市場，2018 年上半年各城市的“人才之爭”拉開帷幕，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有超過 50 個城市發(fā)布人才吸引政策。

繼深圳推出人才住房補(bǔ)貼政策后，又推出 20 項改革措施 126 個政策點，實施更優(yōu)惠的人才租賃住房政策，努力營造更具吸引力的人才環(huán)境。“人才爭奪戰(zhàn)”并不止有一、二線城市參與，西安在規(guī)范人才安居方面也是給出了強(qiáng)有力的吸引力度。規(guī)范了人才安居的申請管理細(xì)節(jié)的同時，還提出對不同的人才有不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

通過更優(yōu)厚的補(bǔ)貼和住房租賃條件，吸引高科技和緊缺型人才留在西安?？梢娕涮兹瞬殴⒑妥饨鹧a(bǔ)貼也成為其吸引人才的重要方式之一。

除此之外，浙江省也積極推動住房租賃的發(fā)展，為建設(shè)人才強(qiáng)省邁出堅實的一步。杭州市政府計劃 2018年到 2021 年開工建設(shè) 5 萬套人才專項租賃住房。浙江省從購房、租房、優(yōu)惠補(bǔ)貼等六方面對高層次人才安居問題做出指示。

企業(yè)深耕

在“房子是用來住的、不是用來炒的”市場定位下，在政府多項利好政策支持下，長租公寓市場發(fā)展無疑迎來了春天。

大量投資機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭將目光投向長租公寓市場，激發(fā)了更多資本涌入。阿里、騰訊、京東以及銀聯(lián)等幾大互聯(lián)網(wǎng)巨頭，承擔(dān)了部分城市的長租公寓官方租賃平臺的系統(tǒng)搭建項目。

市場參與主體，大批機(jī)構(gòu)先后宣布了在租賃市場的宏偉計劃，動輒令人咋舌的資金、資源投入也令整個長租公寓市場的競爭升級。

碧桂園旗下 BIG +碧家國際社區(qū)宣布三年內(nèi)建設(shè) 100 萬套長租公寓，長租項目將重點布局并深耕一線城市及周邊區(qū)域，計劃到 2020 年建設(shè) 100萬套長租公寓，其中40萬套自主開發(fā)，60 萬套靠創(chuàng)新模式拓展。

細(xì)分的產(chǎn)品一直被看作快速切入市場的有效途徑之一，躋身長租公寓領(lǐng)域頭部的龍湖，將其視為經(jīng)營主航道業(yè)務(wù)之一，據(jù)悉，龍湖冠寓已布局全國 17 個城市，門店共計 50 家。龍湖方面表示，未來冠寓將繼續(xù)加速，租金收入水平將穩(wěn)步提升。

萬科泊寓作為萬科“多元化”試水業(yè)務(wù)，擔(dān)負(fù)萬科向“美好生活”轉(zhuǎn)型的重任，截至 2017 年底，泊寓在全國覆蓋 29 個一二線城市，累計獲取房源數(shù)超 10 萬間，累計開業(yè)超 3萬間。2018 年將再增持 10 萬間以上。在萬科 2018 年一季報中，萬科泊寓已經(jīng)提升至核心業(yè)務(wù)，僅次于住宅開發(fā)和物業(yè)管理。

除了傳統(tǒng)擴(kuò)張拓展長租公寓業(yè)務(wù)外，旭輝領(lǐng)寓實行一個職能總部，華東、華中、華南、華北、西南等五大區(qū)域多個項目深耕，計劃 2021 年管理規(guī)模將達(dá) 20 萬間，實現(xiàn) IPO 上市。

鏈家旗下自如，今年 1 月獲得40 億元人民幣 A 輪融資，成為中國最大的分散式公寓運營商，自如目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢 9 座城市， 擁有 60 萬間公寓。

“單體城市運營規(guī)模達(dá)不到 20萬間很難實現(xiàn)盈利，整體管理規(guī)模達(dá)不到 100 萬間很難形成規(guī)模效益?！弊匀?CEO 熊林近日稱，2018 年行業(yè)將迎來專業(yè)化分工、高效運營的時代，規(guī)模化、專業(yè)化的頭部企業(yè)將加速成長，而小而全的運營模式將面臨更嚴(yán)峻的市場考驗甚至被淘汰。

在產(chǎn)品上，房企熱衷于打造白領(lǐng)公寓，幾乎所有房企公寓品牌都已涉及這一領(lǐng)域。在城市選擇上，房企以深耕重點城市為主，一線城市中深圳成為房企首選，二線城市則包括武漢、南京、杭州、蘇州等熱點城市。

雖說有知名房企大舉進(jìn)入長租公寓市場，但作為新興行業(yè)，在長租公寓的絢麗舞臺上，不斷有人進(jìn)場，也不斷有人離場。這些出局或者被收購者有：深圳的 Color 公寓、V 客青年公寓、好熙家公寓等。進(jìn)入 2018 年，上海好租好住資金鏈問題導(dǎo)致跑路、愛公寓被中元世家收購。

在盤點這些公寓產(chǎn)品“陣亡”的原因之后會發(fā)現(xiàn)，大多都因資金鏈出現(xiàn)問題。在業(yè)內(nèi)人士看來，長租公寓在政策扶持和市場潛力加持下一路向好，不過當(dāng)前企業(yè)面臨的問題仍然是要尋求新的突破點來克服盈利的難題。

此外，2018 年長租公寓品牌出現(xiàn)與企業(yè)、房企、運營商、新零售等多方之間的合作，開啟跨界合作新模式。如：小米有品與碧桂園壁家的戰(zhàn)略合作、雅詩閣與城家公寓戰(zhàn)略合作、冠寓與即客行的合作。

億翰智庫分析認(rèn)為，通過企業(yè)間合作，平衡資金風(fēng)險的同時也可以使優(yōu)勢品牌得到長足的發(fā)展;通過優(yōu)勢互補(bǔ)，完善產(chǎn)品與服務(wù)的同時，最大化滿足客戶生活需求，是 1+1 > 2 的合作效應(yīng)。

金融助力

今年上半年，住房租賃資產(chǎn)證券化迎來政策護(hù)航，4 月 25 日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。

通知明確，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。

其中，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

在房企融資收緊的情況下，住房租賃金融迎來新的機(jī)遇期，各類型類REITs 產(chǎn)品獲批發(fā)行。

“中聯(lián)前海開源—碧桂園租賃租房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲得深交所審議通過，該產(chǎn)品是國內(nèi)百億級規(guī)模REITs 產(chǎn)品?！爸新?lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號一期資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，該產(chǎn)品為國內(nèi)首單完成發(fā)行的房企租賃住房 REITs。中信證券——陽光城長租公寓系列資產(chǎn)支持專項計劃獲深圳證券交易所審議通過。

在住房租賃類債券發(fā)行上，龍湖、泰禾集團(tuán)、萬科、綠城等諸多房企住房租賃類債券獲批通過。

此外，來自金融機(jī)構(gòu)的支持，是今年上半年長租公寓市場一大看點，建設(shè)銀行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行等強(qiáng)勢進(jìn)入住房租賃市場。

建設(shè)銀行實質(zhì)性動作行動最早也最多，建設(shè)銀行推動住房租賃市場發(fā)展的金融解決方案在廣東佛山、深圳、惠州，上海、湖南等省市陸續(xù)落地。建設(shè)銀行深圳分行與萬科、碧桂園、恒大等 11 家大型房企簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過銀行平臺出租房源。

此外，建行與不同類型的長租公寓進(jìn)行戰(zhàn)略合作，以上海分行為例，包括上海地產(chǎn)集團(tuán)、張江集團(tuán)、上海城投等國有租賃建設(shè)企業(yè)，也有魔方公寓、自如、青客、灣流國際等品牌公寓進(jìn)行合作。在金融產(chǎn)品服務(wù)上，面向各類人群，推出如“按居貸”、“租房貸”、租賃分期等個人融資產(chǎn)品，以及“悅生活”等租金便捷支付服務(wù)。

工商銀行北京市分行與北京市保障房中心、城建集團(tuán)、首開集團(tuán)、亦莊控股、中糧地產(chǎn)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少于 6000 億元融資支持。今年工商銀行向南京、廣州市場各類住房租賃市場參與主體提供5000 億元融資支持。

中國銀行 2 月 2 日宣布，向萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商地產(chǎn)等房企提供住房租賃市場金融服務(wù)支持，計劃提供融資規(guī)模超過 2000 億元，與上海地方國企簽訂合作協(xié)議，簽約金額超過 1700 億元。中國銀行表示將在增量擴(kuò)產(chǎn)與存量盤活層面加強(qiáng)雙向支持。除了與房企“牽手”，中國銀行雄安分行與螞蟻金服(雄安)在雄安新區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，基于區(qū)塊鏈技術(shù)打在雄安住房租賃相關(guān)領(lǐng)域開展深度合作。

此外，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，除了國有四大銀行，國開行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、華夏銀行、北京銀行等多家銀行助力住房租賃市場發(fā)展。