深圳7.31樓市調(diào)控政策解讀

2018年7月31日，深圳政府在線網(wǎng)站發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從企業(yè)購(gòu)房、商務(wù)公寓限售、居民購(gòu)房限售以及離婚差別化信貸四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，在打補(bǔ)丁前期政策的同時(shí)從限購(gòu)、限售兩方面繼續(xù)加碼，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資行為。

目前央行貨幣政策由中性偏緊向中性偏松轉(zhuǎn)變，貨幣放水進(jìn)一步得到確認(rèn)，但未來(lái)繼續(xù)放水可能會(huì)使資金最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度，推高系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，因此嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲依然勢(shì)在必行。我們預(yù)期短期樓市調(diào)控依然保持高壓態(tài)勢(shì)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制仍待繼續(xù)構(gòu)建，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言較為利空。

一、調(diào)控手段較為常見，重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資行為

2018年7月31日，深圳政府在線網(wǎng)站發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)，通知主要從企業(yè)購(gòu)房、商務(wù)公寓限售、居民購(gòu)房限售以及離婚差別化信貸四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。此次調(diào)控是繼2016年10月4日深圳發(fā)布重大樓市調(diào)控政策后，時(shí)隔21個(gè)月的再次調(diào)控，調(diào)控力度進(jìn)一步升級(jí)。

(一)限制企事業(yè)單位購(gòu)房

通知提出7月31日起，停止辦理企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù)，通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽的，可繼續(xù)完成交易。此舉是借鑒北京、上海、廣州、長(zhǎng)沙、杭州等城市已有做法，重點(diǎn)打擊企業(yè)炒房的現(xiàn)象，有利于堵住政策漏洞，避免個(gè)人繞開限購(gòu)政策進(jìn)行炒房，同時(shí)有助于“搖號(hào)購(gòu)房”的公平性。

(二)商務(wù)公寓限售

針對(duì)商務(wù)公寓，通知提出各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途，企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致;個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起 5 年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

此次通知出臺(tái)前，深圳是北上廣深中唯一未對(duì)商務(wù)公寓出臺(tái)限購(gòu)或限售政策的城市，相關(guān)政策的寬松使得深圳房產(chǎn)市場(chǎng)上針對(duì)商務(wù)公寓的炒作較為明顯，2017年深圳商業(yè)用房成交面積為85.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.09%。此次政策的出臺(tái)，有利于抑制對(duì)商務(wù)公寓的投機(jī)，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)和個(gè)人將持有商務(wù)公寓用于出租，增加市場(chǎng)上房屋租賃供給。

(三)居民購(gòu)買住宅3年限售

此次通知新增居民住宅限售規(guī)定，居民家庭新購(gòu)買商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，但是此前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。在深圳出臺(tái)居民住宅限售政策之前，全國(guó)已有廣州、成都、西安等50多個(gè)城市出臺(tái)此類政策，但北上深均未出臺(tái)。該政策的出臺(tái)增加了住宅投資的時(shí)間成本，會(huì)在一定程度上抑制個(gè)人對(duì)住宅的投資，短期內(nèi)造成二手住宅交易量下滑。

(四)抑制“假離婚”等投機(jī)行為

針對(duì)“假離婚”等投機(jī)購(gòu)房行為，通知提出對(duì)購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行;若無(wú)房貸記錄且能提供離婚前家庭無(wú)住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行;若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。此前北京、廣州等城市均已針對(duì)“假離婚”出臺(tái)相關(guān)政策，深圳此次政策的出臺(tái)補(bǔ)上了政策漏洞，且政策措施較為精細(xì)，有利于避免“一刀切”對(duì)剛需的傷害。

除上述政策外，通知提出深圳市房地產(chǎn)主管部門將加大市場(chǎng)整頓力度，嚴(yán)厲打擊惡意炒作、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為，同時(shí)對(duì)購(gòu)房人數(shù)較多的樓盤，引導(dǎo)房企采用“搖號(hào)買房”的模式開展銷售工作。整體來(lái)看，深圳市此次樓市調(diào)控手段較為常見，在打補(bǔ)丁前期政策的同時(shí)從限購(gòu)、限售兩方面繼續(xù)加碼，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資行為。

二、再次放水的背景下，嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲勢(shì)在必行

從宏觀環(huán)境來(lái)看，在需求端三駕馬車增速下滑的影響下，2018年2季度我國(guó)GDP增速小幅回落至6.7%。2018年上半年我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速6.0%，其中制造業(yè)投資增速逐步回升，基建投資相對(duì)疲弱，房地產(chǎn)投資仍處高位;上半年我國(guó)社會(huì)消費(fèi)零售增速9.4%，限額以上社會(huì)消費(fèi)增速7.5%，增速分別較同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)和0.6個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)增勢(shì)放緩?？紤]到下半年中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)出口的不利影響將逐漸顯現(xiàn)，居民舉債買房抑制消費(fèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)依然面臨一定下行壓力。

而隨著資管新規(guī)的實(shí)施，影子銀行逐漸關(guān)閉，2018年上半年我國(guó)社會(huì)融資規(guī)模增速降至9.8%，并由此帶來(lái)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的增加。在此背景下，央行對(duì)于流動(dòng)性的表述由“維護(hù)流動(dòng)性合理穩(wěn)定”變?yōu)?/span>“要松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕”，貨幣政策由中性偏緊向中性偏松轉(zhuǎn)變。7月23號(hào)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出保持適度的社會(huì)融資規(guī)模和流動(dòng)性合理充裕，當(dāng)天央行向市場(chǎng)投放5,020億一年期的天量MLF，貨幣放水進(jìn)一步得到確認(rèn)。但是考慮到目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率較低，未來(lái)繼續(xù)放水可能會(huì)使資金最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度，推高系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，因此嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲依然勢(shì)在必行。

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在2014-2015年經(jīng)濟(jì)下行壓力下，央行6次降息5次降準(zhǔn)進(jìn)行放水，帶來(lái)一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲。深圳市商品房成交均價(jià)由2014年的2.5萬(wàn)/平方米大幅上漲至2016年的5.4萬(wàn)/平方米，隨后持續(xù)在高位波動(dòng)。高昂的房?jī)r(jià)造成了生產(chǎn)要素成本上升，對(duì)深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)極大不利影響，華為、中興等企業(yè)將其生產(chǎn)基地搬遷出深圳。在此背景下，深圳市政府出臺(tái)新政對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控的目的不言而喻，同時(shí)也契合了7月31號(hào)中央政治局會(huì)議提出的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的要求。

三、短期樓市調(diào)控依然保持高壓態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制仍待繼續(xù)構(gòu)建

2018年上半年以來(lái)住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題相繼約談西安、?？凇⑷齺?、長(zhǎng)春等12個(gè)城市負(fù)責(zé)人，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，7月31日中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控要求也由原來(lái)的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)?/span>“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，表明中央政府對(duì)樓市調(diào)控依然保持高壓態(tài)勢(shì)。深圳本身執(zhí)行的調(diào)控政策限購(gòu)等均比較嚴(yán)格，本次作為一線城市中首個(gè)全面升級(jí)限售的城市，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響較大，并有可能帶來(lái)一波新的樓市調(diào)控潮。

長(zhǎng)期來(lái)看，惟有加快研究建立適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，才能有效降低高房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“擠壓”。2018年8月3號(hào)，深圳市人民政府辦公廳出臺(tái)《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，明確到2035年新增建設(shè)籌集各類住房共170萬(wàn)套，其中市場(chǎng)商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房各占新增住房供應(yīng)總量的40%、20%、20%、20%，該政策的實(shí)施將顛覆深圳過(guò)去30年以商品房銷售為主的住房供應(yīng)體系，被解讀為深圳的“二次房改”。預(yù)計(jì)未來(lái)深圳市仍將繼續(xù)構(gòu)建并完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，并起到樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言較為利空。