上海工業(yè)地產(chǎn)項目政策解讀

1、政策盤活工業(yè)用地2014年，上海市政府、市規(guī)土局連發(fā)兩文：《關于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法》、《關于加強工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》針對存量工業(yè)用地，新增工業(yè)用地，提出了未來工業(yè)用地發(fā)展的指導思路。同期，上海市對現(xiàn)有近800平方公里工業(yè)用地總體規(guī)劃，分為三種類型：104、195、198并對其轉(zhuǎn)型發(fā)展采取了不同的規(guī)劃引導策略。2014年后，工業(yè)用地出讓被具體劃定分為四類：工業(yè)產(chǎn)業(yè)類、標準廠房類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)類，研發(fā)總部通用類，對于每種類型出具不同規(guī)格之出讓合同。新規(guī)中明確：產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類采取“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌式供應;標準廠房類、研發(fā)總部通用類通過公開招拍掛方式供應。鼓勵采取租賃方式使用土地，逐步實行工業(yè)用地“租讓結(jié)合，先租后讓”的供應方式。2、上?！叭悺惫I(yè)用地劃分

104區(qū)域——2009年，上海開展了“兩規(guī)合一”工作，規(guī)劃形成了工業(yè)區(qū)塊104個，當時的總面積大約764平方公里，占全市建設用地總規(guī)模的25%左右。像外高橋、張江這些工業(yè)園區(qū)，就屬于104區(qū)塊。104區(qū)塊原則上以調(diào)整結(jié)構(gòu)和升級為主，轉(zhuǎn)型方向主要是為研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)類用地、研發(fā)總部通用類用地和工業(yè)用地標準廠房類。104區(qū)塊是相對比較穩(wěn)定，是較為受歡迎的區(qū)塊。195區(qū)域——“195區(qū)域”指規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地，因?qū)嶋H面積約195平方公里而得名。上海存量二次開發(fā)的市場主要就存在于這個“195區(qū)域”，轉(zhuǎn)型的方向有研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)類用地、研發(fā)總部通用類用地、商辦用地等。“195區(qū)域”雖然在城市基建區(qū)內(nèi)，但因為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異的原因，會出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，這也就意味著不少企業(yè)將面臨外遷。198區(qū)域——“198區(qū)域”就是規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、規(guī)劃集中建設區(qū)以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地，面積大約為198平方公里，所以，2014年，上海開始了“198區(qū)域”減量化。這批建設用地大多位于市郊村鎮(zhèn)，所以，“198區(qū)域”減量優(yōu)先考慮位于基本農(nóng)田保護區(qū)、水源保護區(qū)、薄弱村集中區(qū)域、生態(tài)網(wǎng)絡空間及規(guī)劃郊野公園等區(qū)域。這些區(qū)域的企業(yè)或?qū)㈥P停撤走。

3、增量工業(yè)用地新政掃描一、生命管理周期上海國有建設用地使用權(quán)出讓合同—2014年7月起執(zhí)行1、年限50年變20年。7月1日起，一般產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地出讓年限不超過20年，對于有特殊要求的市重點產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地，經(jīng)有關部門批準后，出讓年期可為20-50年。2、逾期不開工可收回土地。原則上開工期限不超過交地后6個月，竣工期限不超過交地后24個月，且受讓人只能提出一次開工延期申請和竣工延期申請，延期期限均不得超過3個月;對于情節(jié)嚴重的，可以收回土地使用權(quán)。3、引入履約時間保證金。開工、竣工、投產(chǎn)三個階級，均設有相應履約保證金。4、不得整體、分割轉(zhuǎn)讓。土地不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓。5、變向流轉(zhuǎn)，受讓人資格需審查。出資比例結(jié)構(gòu)、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)經(jīng)出讓人同意方可改變。抵押物競買人資格必須經(jīng)過規(guī)土、產(chǎn)業(yè)、園區(qū)管理機構(gòu)等綜合認定，抵押權(quán)實現(xiàn)時出讓人或園區(qū)管理機構(gòu)可以優(yōu)先購買。二、22號文2016年6月出臺的《本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法》滬府辦【2016】22號文(以下簡稱“22號文”)是上海市涉及存量工業(yè)用地盤活政策的文件，是在相當長時間內(nèi)對上海市盤活存量工業(yè)用地依據(jù)的具體實施辦法，對上海城市建設、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都具有極其重要的意義。

22號文重點解決了原土地權(quán)利人和新拿地企業(yè)如何參與土地轉(zhuǎn)型開發(fā)的問題。對于原土地權(quán)利人：由下表可知，文件給出了四種參與方式并對每種方式作出了具體規(guī)定。

對于新拿地或存量項目：主要有結(jié)余用地轉(zhuǎn)讓和調(diào)整為標準廠房類用地兩種情形。1，通過出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地在滿足原土地權(quán)利人自身需要后節(jié)余的部分可分割轉(zhuǎn)讓，但需要取得出讓人同意且滿足全生命周期管理要求。2，通過出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地，位于規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊內(nèi)且符合規(guī)劃的，經(jīng)區(qū)縣政府或園區(qū)管理機構(gòu)審核同意，可按照市場評估價，補繳土地出讓價款后，調(diào)整為標準廠房類用地，簽訂土地出讓補充合同，實施土地全生命周期管理。工業(yè)用地標準廠房類土地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓，可以出租給符合所在區(qū)縣或園區(qū)準入條件的工業(yè)投資項目。確需土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)出讓人同意，也可由出讓人或園區(qū)開發(fā)平臺優(yōu)先收購，并納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。4、工業(yè)用地新政小結(jié)22號文雖有創(chuàng)新和突破，但國有平臺公司(漕河涇、張江高科、閔行開發(fā)區(qū)等)的“國民待遇”特惠政策仍然存在：政策小結(jié)：

對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商：【2016】22號文內(nèi)容不可謂不嚴苛，文件的出臺是對非園區(qū)平臺的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商一個不小的打擊，新增項目，無論是轉(zhuǎn)型為標準廠房類的不可分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定還是轉(zhuǎn)型為非住宅類經(jīng)營性用地的高比例持有，再加上區(qū)縣政府和全生命周期管理的要求，都將會對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的資金和招商構(gòu)成很大壓力。對原土地權(quán)利人：【2016】22號文雖然文件提供了4種轉(zhuǎn)型方式，但除了收儲外，其他3種方式的實現(xiàn)均非易事。