2023老舊小區(qū)改造可行性研究報告范文
成功案例 2023-10-27 08:34:35 中金普華產(chǎn)業(yè)研究院
一、研究背景和目的
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。根據(jù)國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。
本報告以某市某區(qū)某街道的一處老舊小區(qū)為研究對象，通過對該小區(qū)的現(xiàn)狀分析、改造需求調查、改造方案設計、經(jīng)濟效益評估等，探討該小區(qū)改造的可行性和必要性，為該市該區(qū)該街道的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作提供參考。
二、研究對象概況
該小區(qū)位于某市某區(qū)某街道，建成于1995年，占地面積約2.5公頃，共有住宅樓12棟，居民戶數(shù)約800戶，人口約3000人。該小區(qū)屬于經(jīng)濟適用房類別，建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，建筑高度為6層，無電梯。該小區(qū)的主要問題如下：
（1）市政配套設施不完善。該小區(qū)內部道路破損嚴重，部分路段存在積水現(xiàn)象；供水管網(wǎng)老化，部分樓棟存在水壓不足、水質不佳等問題；排水管網(wǎng)堵塞，部分樓棟存在下水道反味、污水溢流等問題；供電線路老化，部分樓棟存在電壓不穩(wěn)、漏電等問題；通信線路混亂，部分樓棟存在信號不良、寬帶不暢等問題；供氣管網(wǎng)泄漏，部分樓棟存在安全隱患；供熱管網(wǎng)損壞，部分樓棟存在供暖不足等問題。
（2）社區(qū)服務設施不健全。該小區(qū)缺乏必要的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、養(yǎng)老、托育、助餐等社會服務設施。該小區(qū)內部綠化面積少，綠化品種單一，缺乏文化休閑設施、體育健身設施等。該小區(qū)周邊商業(yè)配套也不完善，缺乏便民市場、便利店等。
（3）居民居住條件差。該小區(qū)的住宅樓外立面脫落、開裂、變色等現(xiàn)象普遍，屋頂滲漏、外墻滲水等問題嚴重影響居民生活質量；部分住宅樓內部樓梯損壞、消防設施缺失、無障礙設施缺乏等問題影響居民出行安全；部分住宅樓內部存在違章搭建、私拉電線等現(xiàn)象影響居民生活安全；該小區(qū)無電梯，老年人、殘疾人等出行不便；該小區(qū)的住宅樓節(jié)能性能差，冬季供暖不足，夏季隔熱不良，居民用能成本高。
（4）居民改造意愿強烈。根據(jù)對該小區(qū)的居民進行的問卷調查，共回收有效問卷600份，其中表示希望對小區(qū)進行改造的占98%，表示愿意參與改造的占95%，表示愿意按一定比例出資改造的占85%。居民對改造的主要期待是改善市政配套設施、增加社區(qū)服務設施、提高住宅樓外觀和節(jié)能性能、加裝電梯等。
三、改造方案設計
根據(jù)該小區(qū)的現(xiàn)狀分析和居民需求調查，結合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的基本原則和工作目標，本報告擬定了如下改造方案：
（1）市政配套基礎設施改造提升。對小區(qū)內部道路進行修復或重新鋪設，設置雨水井、檢查井等排水設施，解決積水問題；對供水管網(wǎng)進行更換或維修，增加水壓泵站，保證供水質量和壓力；對排水管網(wǎng)進行疏通或更換，安裝防臭閥門，消除下水道反味和污水溢流問題；對供電線路進行更換或規(guī)整，增加配電箱和電表，保證供電安全和穩(wěn)定；對通信線路進行規(guī)整或入地，提高通信信號質量和寬帶速度；對供氣管網(wǎng)進行檢測或更換，消除泄漏隱患；對供熱管網(wǎng)進行維修或更換，提高供熱效率和覆蓋率；對消防設施進行檢查或更新，增加消防栓、滅火器等器材，保證消防安全；對安防設施進行更新或增設，安裝監(jiān)控攝像頭、門禁系統(tǒng)等設備，提高安防水平；對生活垃圾分類設施進行更新或增設，設置垃圾桶、垃圾房等設施，推廣垃圾分類理念和行為；對移動通信設施進行更新或增設，安裝5G基站等設備，提高移動通信速度和覆蓋率；對光纖入戶設施進行更新或增設，為居民提供高速網(wǎng)絡服務；對架空線路進行規(guī)整或入地，美化小區(qū)環(huán)境。
（2）環(huán)境及配套設施改造建設。拆除小區(qū)內部的違法建筑和影響通行的搭建物，恢復小區(qū)原有空間格局；整治小區(qū)及周邊的綠化環(huán)境，增加綠化面積和品種，設置花壇、草坪、樹籬等景觀元素；整治小區(qū)及周邊的照明環(huán)境，更換或增加路燈、景觀燈等照明設備；改造或建設小區(qū)及周邊的適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。
（3）住宅樓外立面改造提升。對小區(qū)的住宅樓外立面進行修復或重新粉刷，消除脫落、開裂、變色等現(xiàn)象，提高住宅樓的美觀度和耐久性；對小區(qū)的住宅樓屋頂進行防水處理，消除滲漏問題，提高住宅樓的舒適度和安全性；對小區(qū)的住宅樓外墻進行保溫處理，增加外墻保溫層或外墻保溫板，提高住宅樓的節(jié)能性能和隔熱性能；對小區(qū)的住宅樓窗戶進行更換或改造，使用雙層中空玻璃或中空玻璃加百葉窗等方式，提高住宅樓的隔音性能和采光性能；對小區(qū)的住宅樓陽臺進行整治或封閉，消除陽臺上的雜物和晾衣架等影響美觀的物品，提高住宅樓的整體效果和實用性。
（4）電梯加裝改造。根據(jù)居民的意愿和需求，對小區(qū)的部分或全部住宅樓進行電梯加裝改造，采用內置式、外掛式、半外掛式等不同方式，根據(jù)不同樓棟的結構和空間條件，選擇合適的電梯型號和位置，保證電梯的安全運行和使用效果。電梯加裝改造的費用由政府、居民和物業(yè)三方共同承擔，具體比例根據(jù)不同情況協(xié)商確定。
四、經(jīng)濟效益評估
根據(jù)相關資料 ，本報告對該小區(qū)改造方案的經(jīng)濟效益進行了初步評估，主要參數(shù)如下：
- 改造總投資：約1.2億元，其中市政配套基礎設施改造提升約0.3億元，環(huán)境及配套設施改造建設約0.2億元，住宅樓外立面改造提升約0.3億元，電梯加裝改造約0.4億元；
- 改造總收益：約1.8億元，其中市政配套基礎設施改造提升約0.4億元，環(huán)境及配套設施改造建設約0.3億元，住宅樓外立面改造提升約0.6億元，電梯加裝改造約0.5億元；
- 改造總成本：約0.6億元，其中市政配套基礎設施改造提升約0.1億元，環(huán)境及配套設施改造建設約0.1億元，住宅樓外立面改造提升約0.2億元，電梯加裝改造約0.2億元；
- 改造凈收益：約1.2億元；
- 改造投資回收期：約3年；
- 改造投資回報率：約50%。
綜上所述，該小區(qū)改造方案具有較高的經(jīng)濟效益和社會效益，可以有效提高該小區(qū)的居民生活質量和安全水平，增強該小區(qū)的市場競爭力和價值吸引力，促進該小區(qū)的社會和諧與穩(wěn)定。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。根據(jù)國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。
本報告以某市某區(qū)某街道的一處老舊小區(qū)為研究對象，通過對該小區(qū)的現(xiàn)狀分析、改造需求調查、改造方案設計、經(jīng)濟效益評估等，探討該小區(qū)改造的可行性和必要性，為該市該區(qū)該街道的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作提供參考。
二、研究對象概況
該小區(qū)位于某市某區(qū)某街道，建成于1995年，占地面積約2.5公頃，共有住宅樓12棟，居民戶數(shù)約800戶，人口約3000人。該小區(qū)屬于經(jīng)濟適用房類別，建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，建筑高度為6層，無電梯。該小區(qū)的主要問題如下：
（1）市政配套設施不完善。該小區(qū)內部道路破損嚴重，部分路段存在積水現(xiàn)象；供水管網(wǎng)老化，部分樓棟存在水壓不足、水質不佳等問題；排水管網(wǎng)堵塞，部分樓棟存在下水道反味、污水溢流等問題；供電線路老化，部分樓棟存在電壓不穩(wěn)、漏電等問題；通信線路混亂，部分樓棟存在信號不良、寬帶不暢等問題；供氣管網(wǎng)泄漏，部分樓棟存在安全隱患；供熱管網(wǎng)損壞，部分樓棟存在供暖不足等問題。
（2）社區(qū)服務設施不健全。該小區(qū)缺乏必要的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、養(yǎng)老、托育、助餐等社會服務設施。該小區(qū)內部綠化面積少，綠化品種單一，缺乏文化休閑設施、體育健身設施等。該小區(qū)周邊商業(yè)配套也不完善，缺乏便民市場、便利店等。
（3）居民居住條件差。該小區(qū)的住宅樓外立面脫落、開裂、變色等現(xiàn)象普遍，屋頂滲漏、外墻滲水等問題嚴重影響居民生活質量；部分住宅樓內部樓梯損壞、消防設施缺失、無障礙設施缺乏等問題影響居民出行安全；部分住宅樓內部存在違章搭建、私拉電線等現(xiàn)象影響居民生活安全；該小區(qū)無電梯，老年人、殘疾人等出行不便；該小區(qū)的住宅樓節(jié)能性能差，冬季供暖不足，夏季隔熱不良，居民用能成本高。
（4）居民改造意愿強烈。根據(jù)對該小區(qū)的居民進行的問卷調查，共回收有效問卷600份，其中表示希望對小區(qū)進行改造的占98%，表示愿意參與改造的占95%，表示愿意按一定比例出資改造的占85%。居民對改造的主要期待是改善市政配套設施、增加社區(qū)服務設施、提高住宅樓外觀和節(jié)能性能、加裝電梯等。
三、改造方案設計
根據(jù)該小區(qū)的現(xiàn)狀分析和居民需求調查，結合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的基本原則和工作目標，本報告擬定了如下改造方案：
（1）市政配套基礎設施改造提升。對小區(qū)內部道路進行修復或重新鋪設，設置雨水井、檢查井等排水設施，解決積水問題；對供水管網(wǎng)進行更換或維修，增加水壓泵站，保證供水質量和壓力；對排水管網(wǎng)進行疏通或更換，安裝防臭閥門，消除下水道反味和污水溢流問題；對供電線路進行更換或規(guī)整，增加配電箱和電表，保證供電安全和穩(wěn)定；對通信線路進行規(guī)整或入地，提高通信信號質量和寬帶速度；對供氣管網(wǎng)進行檢測或更換，消除泄漏隱患；對供熱管網(wǎng)進行維修或更換，提高供熱效率和覆蓋率；對消防設施進行檢查或更新，增加消防栓、滅火器等器材，保證消防安全；對安防設施進行更新或增設，安裝監(jiān)控攝像頭、門禁系統(tǒng)等設備，提高安防水平；對生活垃圾分類設施進行更新或增設，設置垃圾桶、垃圾房等設施，推廣垃圾分類理念和行為；對移動通信設施進行更新或增設，安裝5G基站等設備，提高移動通信速度和覆蓋率；對光纖入戶設施進行更新或增設，為居民提供高速網(wǎng)絡服務；對架空線路進行規(guī)整或入地，美化小區(qū)環(huán)境。
（2）環(huán)境及配套設施改造建設。拆除小區(qū)內部的違法建筑和影響通行的搭建物，恢復小區(qū)原有空間格局；整治小區(qū)及周邊的綠化環(huán)境，增加綠化面積和品種，設置花壇、草坪、樹籬等景觀元素；整治小區(qū)及周邊的照明環(huán)境，更換或增加路燈、景觀燈等照明設備；改造或建設小區(qū)及周邊的適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。
（3）住宅樓外立面改造提升。對小區(qū)的住宅樓外立面進行修復或重新粉刷，消除脫落、開裂、變色等現(xiàn)象，提高住宅樓的美觀度和耐久性；對小區(qū)的住宅樓屋頂進行防水處理，消除滲漏問題，提高住宅樓的舒適度和安全性；對小區(qū)的住宅樓外墻進行保溫處理，增加外墻保溫層或外墻保溫板，提高住宅樓的節(jié)能性能和隔熱性能；對小區(qū)的住宅樓窗戶進行更換或改造，使用雙層中空玻璃或中空玻璃加百葉窗等方式，提高住宅樓的隔音性能和采光性能；對小區(qū)的住宅樓陽臺進行整治或封閉，消除陽臺上的雜物和晾衣架等影響美觀的物品，提高住宅樓的整體效果和實用性。
（4）電梯加裝改造。根據(jù)居民的意愿和需求，對小區(qū)的部分或全部住宅樓進行電梯加裝改造，采用內置式、外掛式、半外掛式等不同方式，根據(jù)不同樓棟的結構和空間條件，選擇合適的電梯型號和位置，保證電梯的安全運行和使用效果。電梯加裝改造的費用由政府、居民和物業(yè)三方共同承擔，具體比例根據(jù)不同情況協(xié)商確定。
四、經(jīng)濟效益評估
根據(jù)相關資料 ，本報告對該小區(qū)改造方案的經(jīng)濟效益進行了初步評估，主要參數(shù)如下：
- 改造總投資：約1.2億元，其中市政配套基礎設施改造提升約0.3億元，環(huán)境及配套設施改造建設約0.2億元，住宅樓外立面改造提升約0.3億元，電梯加裝改造約0.4億元；
- 改造總收益：約1.8億元，其中市政配套基礎設施改造提升約0.4億元，環(huán)境及配套設施改造建設約0.3億元，住宅樓外立面改造提升約0.6億元，電梯加裝改造約0.5億元；
- 改造總成本：約0.6億元，其中市政配套基礎設施改造提升約0.1億元，環(huán)境及配套設施改造建設約0.1億元，住宅樓外立面改造提升約0.2億元，電梯加裝改造約0.2億元；
- 改造凈收益：約1.2億元；
- 改造投資回收期：約3年；
- 改造投資回報率：約50%。
綜上所述，該小區(qū)改造方案具有較高的經(jīng)濟效益和社會效益，可以有效提高該小區(qū)的居民生活質量和安全水平，增強該小區(qū)的市場競爭力和價值吸引力，促進該小區(qū)的社會和諧與穩(wěn)定。
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