深圳南山-新興產(chǎn)業(yè)總部基地項目可行性研究報告案例

一、項目概況

公司將于深圳市南山區(qū)留仙洞區(qū)域建設(shè)總部基地，項目計劃總投資19,756.97 萬元，建設(shè)期 4 年。建成后總部基地將實現(xiàn)并承擔總部辦公、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺、公司形象展示等職能。項目建成后將有效整合公司現(xiàn)有研發(fā)資源，加速公司研發(fā)儲備的產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)化，有助于進一步提高公司研發(fā)及產(chǎn)品競爭力。公司將使用募集資金 5,713.22 萬元用于該項目建設(shè)，不足部分由公司自籌解決。本項目實施主體為上市公司。

二、項目實施的必要性

1、深耕戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建協(xié)同發(fā)展空間

公司所屬新材料產(chǎn)業(yè)作為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，一直受到深圳市各級政府的重點關(guān)注。南山區(qū)政府更是圍繞戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)打造“原始創(chuàng)新-技術(shù)創(chuàng)新-產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新”的創(chuàng)新層級鏈和“自主創(chuàng)新-協(xié)同創(chuàng)新-開放創(chuàng)新”的創(chuàng)新形態(tài)鏈。針對轄區(qū)內(nèi)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)集聚且產(chǎn)業(yè)空間有限的現(xiàn)狀，南山區(qū)政府在2018 年率先在留仙洞區(qū)域嘗試并探索優(yōu)質(zhì)企業(yè)特別是上市公司總部“聯(lián)合上樓”模式，以推動產(chǎn)業(yè)空間的集約化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)同化發(fā)展。

據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會南山管理局及深圳市土地房產(chǎn)交易中心公示信息顯示，南山區(qū)留仙洞區(qū)域規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)用地，擬引進“高性能復(fù)合材料”、“高散熱封裝材料”等多個產(chǎn)業(yè)。公司系業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的高分子材料供應(yīng)商，持續(xù)為通訊、汽車、電子電氣等多個行業(yè)提供碳納米管復(fù)合材料、碳纖維復(fù)合材料解決方案，主營業(yè)務(wù)符合留仙洞區(qū)域規(guī)劃列示的“高性能復(fù)合材料”產(chǎn)業(yè)范圍，滿足產(chǎn)業(yè)用地準入標準。

2、解決現(xiàn)有場地限制，提升公司運營效率

目前公司在深圳沒有自有物業(yè)，長期以來一直以租賃物業(yè)方式進行辦公。截至 2018 年 12 月 31 日，公司共有員工 417 人，現(xiàn)有總部租用空間條件已經(jīng)對總部運行形成了限制。同時，伴隨業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，公司將進一步在研發(fā)、市場、供應(yīng)鏈、管理等方面引進人才，現(xiàn)有租用物業(yè)將很快無法滿足總部運營需要。如果選擇新租賃物業(yè)，一方面符合租用面積需求的物業(yè)可選范圍較小，如不能統(tǒng)一辦公，將對公司整體運行效率造成影響；另一方面，新租賃大面積總部空間將大幅增加公司租金支出，不利于公司將資金用于產(chǎn)品創(chuàng)新和市場開發(fā)。因此，建設(shè)總部基地項目，將有利于公司提升總部各部門協(xié)同辦公效率并組建高級人才團隊。

3、鞏固提升研發(fā)實力，開拓未來發(fā)展空間

新材料行業(yè)作為各行業(yè)的基礎(chǔ)支撐行業(yè)，其研發(fā)和產(chǎn)品轉(zhuǎn)化需要長期性、理論性、系統(tǒng)性的研究。公司作為國內(nèi)高分子材料行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，建設(shè)有廣東省院士專家企業(yè)工作站、深圳市院士專家企業(yè)工作站、廣東省工程技術(shù)研究開發(fā)中心等創(chuàng)新性科研機構(gòu)，同時針對客戶對于材料的不同需求組建了包含材料、化學、化工、機械設(shè)計、模具設(shè)計、電氣工程、環(huán)境工程等專業(yè)的在內(nèi)的研發(fā)團隊，并基于通訊、電子、交通、醫(yī)療、航空航天材料的發(fā)展趨勢，公司將建設(shè)超潔凈級實驗室以便為客戶提供從設(shè)計到換代處理在內(nèi)的完整的材料解決方案。而租賃物業(yè)一方面不允許公司基于創(chuàng)新而改建物業(yè)設(shè)計，另一方面在租賃物業(yè)建設(shè)超潔凈級實驗室對于實驗室的穩(wěn)定運行和公司投入的持續(xù)產(chǎn)出也存在較大風險。

三、項目實施的可行性

1、利用區(qū)位優(yōu)勢提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新

公司總部所在珠三角地區(qū)作為中國經(jīng)濟最具活力的區(qū)域之一，具有完善的電子信息及制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。同時深圳市作為粵港澳大灣區(qū)的核心區(qū)域之一，其本身在電子通訊、醫(yī)療器械、電氣設(shè)計、硬件制造等領(lǐng)域具備成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及廣闊的創(chuàng)新空間。公司相關(guān)產(chǎn)品材料作為重要的基礎(chǔ)性戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，將與域內(nèi)的有關(guān)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)形成良好的產(chǎn)業(yè)協(xié)同互動，有助于公司進一步開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)用空間，實現(xiàn)更優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)。

2、釋放技術(shù)儲備鞏固行業(yè)地位

項目建成后，公司將充分發(fā)揮自有物業(yè)優(yōu)勢，升級公司現(xiàn)有院士工作站和工程技術(shù)研究中心的建設(shè)標準，通過推進下述研發(fā)中心建設(shè)，推進更多智力資源的成果轉(zhuǎn)化、形成更多知識產(chǎn)權(quán)、培養(yǎng)更多人才資源。

（1）高頻通訊材料研發(fā)中心

在 5G 通訊商業(yè)化越來越近的情況下，高頻通訊技術(shù)競爭已經(jīng)成為全球化的競爭熱點，具備我國自主知識產(chǎn)權(quán)的高頻通訊技術(shù)將是未來很長時間內(nèi)我國通訊產(chǎn)業(yè)必須面對的問題。作為高頻通訊的硬件材料，既要滿足材料在高頻通訊波段下的介電性能，也要考慮材料高頻狀態(tài)下的熱學和力學穩(wěn)定性，又要滿足材料在精密化集成化設(shè)備上的加工要求。

經(jīng)過多年的產(chǎn)業(yè)整合和技術(shù)沉淀，公司現(xiàn)已成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的液晶高分子材料（LCP）供應(yīng)商。LCP 在高頻通訊條件下具備優(yōu)良的介電特性，同時其兼具優(yōu)異耐熱特性和流動性，是未來信息技術(shù)設(shè)備精密化、輕薄化發(fā)展過程中不可或缺的必備材料，因此也被列入由科技部和工信部聯(lián)合制定的“十三五”發(fā)展規(guī)劃，其將在未來 5G 網(wǎng)絡(luò)用高頻線路板、高端設(shè)備用柔性線路板、精密高集成電子設(shè)備連接器等方面具有巨大的應(yīng)用空間。

根據(jù)市場研究機構(gòu)中金普華產(chǎn)業(yè)研究院公司日前在其最新公布的一項報告中預(yù)測，到 2025 年，全球 5G 服務(wù)收入有望突破650 億美元。而作為 5G 基礎(chǔ)硬件設(shè)備核心材料的 LCP 復(fù)合材料，其巨大的市場價值不言而喻。公司將根據(jù)通訊電子級產(chǎn)品的測試及使用條件要求，建設(shè)潔凈級實驗室，運用多種測試及仿真分析方法為客戶提供可靠、完善、準確的材料服務(wù)。

（2）傳感器材料研發(fā)中心

伴隨著對于交互性、智能化信息技術(shù)設(shè)備的要求提升，傳感器已成為未來信息技術(shù)設(shè)備中不可或缺的精密組件。同時，隨著設(shè)備精密度的提升，傳感器也向著結(jié)構(gòu)精密化、性能穩(wěn)定化、壽命延長化、體積縮小化方向發(fā)展。近幾年傳感器市場始終保持 20%以上的增速。根據(jù)美國波士頓咨詢測算，未來全球電動及無人駕駛等智能汽車將創(chuàng)造 420 億美元的市場價值，中國有望成為最大的智能汽車市場之一。而智能汽車最為依賴的雷達、攝像頭、超聲波及慣性測量單元等高精度傳感器，都對核心材料提出了多樣化的要求。

此外，隨著互聯(lián)網(wǎng)和云技術(shù)的快速發(fā)展，到 2020 年全球物聯(lián)網(wǎng)市場規(guī)模將達萬億美元規(guī)模。而這其中處于物聯(lián)網(wǎng)感知層的傳感器，將成為物聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)，呈現(xiàn)制件及材料需求的爆發(fā)式增長。公司將利用現(xiàn)有儲備并部分產(chǎn)業(yè)化的多種高頻透波、高頻低損耗、高精密加工性的高分子材料，為中國傳感器市場的快速發(fā)展提供強大的材料支撐，有力助推我國未來信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（3）輕量化材料研發(fā)中心

從無人機到航天器，從汽車到輕軌高鐵，材料輕量化是人們一直在追求的方向。尤其對于新能源汽車，現(xiàn)有的電池技術(shù)已經(jīng)實現(xiàn)了在穩(wěn)定可靠條件下較高的電池能量轉(zhuǎn)化比，限制新能源汽車發(fā)展的主要因素是由于新型復(fù)合材料本身性能和材料加工工藝發(fā)展不足而導(dǎo)致的車身重量過大、續(xù)航能力降低。而盲目的降低車身重量又會對車輛安全性和穩(wěn)定性造成極大的破壞。

公司將結(jié)合自身特種高分子復(fù)合材料研發(fā)方面的技術(shù)優(yōu)勢，以及在高分子加工和結(jié)構(gòu)設(shè)計方面的系統(tǒng)優(yōu)勢，實現(xiàn)并完成材料研發(fā)和加工的一體化系統(tǒng)解決方案，用材料進步引領(lǐng)汽車行業(yè)新的發(fā)展。同樣的技術(shù)突破將極大的推動無人機、航空航天設(shè)備、軌道交通、船舶等多行業(yè)的進步。

四、項目投資測算

1、預(yù)計投資

本項目預(yù)計總投資 19,756.97 萬元，主要包括土地投資、建設(shè)投資、設(shè)備投資等。

2、項目建設(shè)期

本項目建設(shè)期為 4 年。

3、項目經(jīng)濟效益評價

公司總部基地建設(shè)項目完成后，將有助于公司提升運行效率、整合優(yōu)化研發(fā)資源、強化創(chuàng)新實力、滿足未來增長的場地需求，從而持續(xù)提高服務(wù)客戶能力和客戶認可度及產(chǎn)品市場占有率，更好的回饋社會和所有股東。

五、總部基地項目進度

1、政策支撐

2018 年 5 月 15 日，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布了《深圳市總部項目遴選及用地供應(yīng)管理辦法》和《關(guān)于<深圳市總部項目遴選及用地供應(yīng)管理辦>的政策解讀》文件，對于符合條件的總部企業(yè)聯(lián)合申請總部用地給與了鼓勵。

2、環(huán)保依據(jù)

深圳市人居環(huán)境委于 2018 年 7 月發(fā)布深人環(huán)規(guī)〔2018〕1 號文《深圳市建設(shè)項目環(huán)境影響評價審批和備案管理名錄》（以下簡稱《名錄》），旨在精簡項目環(huán)境評價范圍。根據(jù)《名錄》規(guī)定，本次總部基地建設(shè)項目屬于 105 項“房地產(chǎn)開發(fā)、賓館、酒店、辦公用房、標準廠房”，該項下如果不涉及環(huán)境敏感區(qū)的且不需自建配套污水處理設(shè)施的，無需進行環(huán)境審批或備案。同時根據(jù)《名錄》規(guī)定，本項目建設(shè)所在地不屬于“環(huán)境敏感區(qū)”。

根據(jù)深圳市生態(tài)環(huán)境局南山管理局籌備組 2019 年 5 月 5 日《關(guān)于反饋“南山區(qū)科技聯(lián)合大廈”項目有關(guān)情況的函》，依據(jù)《深圳市建設(shè)項目環(huán)境影響評價審批和備案管理名錄》，本項目無需實施建設(shè)項目環(huán)境影響評價審批或者備案。

3、建設(shè)進度

2018年12月10日，公司與其他的 15 家企業(yè)簽署了《南山區(qū)聯(lián)合申請用地協(xié)議書》，根據(jù)該協(xié)議，公司與其他 15 家企業(yè)組成聯(lián)合體共同參與留仙洞二街坊DY02-04-A 地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)的掛牌出讓競買及合作建設(shè)該項目，各方承諾嚴格按照聯(lián)建工作流程和時間點完成各項配合工作，同意由南山區(qū)政府組織16 家企業(yè)確定的專業(yè)建筑公司統(tǒng)一建設(shè)。

2018年12月20日，深圳市南山區(qū)發(fā)展和改革局發(fā)布了《關(guān)于南山區(qū)留仙洞二街坊企業(yè)聯(lián)合大廈重點產(chǎn)業(yè)項目遴選方案的公示》，發(fā)行人等 16 家企業(yè)作為意向用地單位，擬共同建設(shè)南山區(qū)留仙洞二街坊企業(yè)聯(lián)合大廈項目，初步建筑面積約 184,855 平方米，其中發(fā)行人約占 13,922.13 平方米的建筑面積。

2019年1月10日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心以掛牌方式公開出讓宗地的使用權(quán)，公告期自 2019年1月10日起至 2019年2月2日止，掛牌期自2019年2月3日起至 2019年2月21日15時止。

六、項目風險分析

1、工程風險

并導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期延長等。雖然這種可能性極小，但公司會加強與國土部門的協(xié)調(diào)，以最大限度減少此風險。

2、項目實施風險

在本項目建設(shè)過程中，可能存在因原材料價格和人工成本上漲、施工量變動、安全生產(chǎn)等因素影響，導(dǎo)致項目預(yù)算增加或者項目竣工時間延期等風險。對于本項目，公司將在對建筑設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進行招投標時，選取實力雄厚，資質(zhì)優(yōu)良、信譽度高的合作方進行合作，嚴格把握項目建設(shè)進度和質(zhì)量，盡可能降低項目實施風險。