海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項目可行性研究報告

前言

作為福建省發(fā)源地地之一的福清市，政府明確提出了“高起點、大手筆、 現(xiàn)代化”的發(fā)展方針，而福清市擁有良好的物流基礎(chǔ)和完備的汽車流通業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，交通便利，是不可多得價值洼地。

福建某置業(yè)有限公司正是在這樣宏觀的產(chǎn)業(yè)背景下選擇構(gòu)建海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車物流產(chǎn)業(yè)園項目來實現(xiàn)這 一宏偉目標(biāo)。本項目規(guī)劃占地面積62,669.80平方米，總建筑面積 161,231.12平方米， 容積率為 2.04。項目規(guī)劃打造具有影響力的汽車文化匯聚和推廣中心，提供看車、購證、辦證、維修、汽車美容、購物等一站式物流服務(wù)基地于一體，功能分區(qū)包括汽車企業(yè)總部大廈、 汽車博覽及服務(wù)中心、汽車物流及用品分撥中心、汽車零配件配送中心、互聯(lián)網(wǎng)+汽車貿(mào)易電商中心、汽車展示交易中心。

項目擬建背景

汽車產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈廠、關(guān)聯(lián)度高、就業(yè)面廣、消費拉動大，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。中國汽車工業(yè)自1953年開始起步以來，經(jīng)過50年的發(fā)展，已經(jīng)成為汽車生產(chǎn)大國，被國際制造商組織列為世界十大汽車生產(chǎn)國之一。

中金普華產(chǎn)業(yè)研究院項目部龔先生根據(jù)統(tǒng)計得出，去年我國共有123家整車生產(chǎn)廠，遍布全國27個省、自治區(qū)。直轄市，其中有17個省(市)生產(chǎn)轎車，有23個省(市)已建成轎車生產(chǎn)線。

隨著汽車制造業(yè)、汽車商貿(mào)流通業(yè)、銷售業(yè)等行業(yè)供應(yīng)鏈管理的不斷深化和完善、貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)輻射能力的日益增強，現(xiàn)代物流逐漸成為第三利潤源。目前，國家頻繁出臺物流行業(yè)政策方案，一系列促進(jìn)物流業(yè)轉(zhuǎn)型升級、降本增效的舉措接連出爐，如：國務(wù)院《物流業(yè)降本增效專項行動方案(2016～2018)》出臺，物流行業(yè)的降本增效將以更高的效率支持新常態(tài)下國民經(jīng)濟發(fā)展。

互聯(lián)網(wǎng)物流園區(qū)在物流行業(yè)中至關(guān)重要，發(fā)揮著集散樞紐的作用，在中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《物流術(shù)語(GB/T18354)》中，物流園區(qū)是指為了實現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地，即物流園區(qū)的本質(zhì)是物流參與者進(jìn)行物流活動的聚集場所。

基于以上原因，福建某置業(yè)有限公司擬建的海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車物流產(chǎn)業(yè)園，結(jié)合了以汽車展廳、汽車用品市場、倉儲維修、汽車文化、電子商務(wù)以及汽車物流等六大功能的綜合區(qū)，符合市場與國家發(fā)展的需要，未來必將成為福清市汽車發(fā)展的重點工程，汽車產(chǎn)業(yè)延生與服務(wù)的重要基地。它不僅在福清市總體規(guī)劃中起到重要的城市發(fā)展引擎作用，而且以獨特的地理位置、優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)資源，成為未來福清服務(wù)業(yè)與汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要地域。

1 項目建設(shè)的必要性

1.2 項目的建設(shè)有利于福清市成為一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系

據(jù)資料顯示，在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占 30%～40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占 60%---70%。而流通及售后服務(wù)包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi) 容，即：售前購車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。

　　圖表2-1 汽車后市場產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)圖

福建省是我國私人機動車發(fā)展最快的地區(qū)之一，汽車市場規(guī)模較大，但布局分散零亂，處于無序發(fā)展的狀態(tài)。這不僅與我省汽車銷售行業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng)，也與福建省、福州市等經(jīng)濟發(fā)展不相協(xié)調(diào)。海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車物流產(chǎn)業(yè)園建成后，經(jīng)營面積將達(dá)到161,231.12㎡，將會成為福建省乃至福州市規(guī)模較大、功能齊全、現(xiàn)代化、人性化的汽車物流、倉儲與交易市場。該項目的實施運營，將彌補福州市、福清市缺乏大型化、集聚型汽車銷售市場的“空白”，而且憑借便捷的交通優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢，把廣大的消費者、配件供應(yīng)商以及配套服務(wù)商緊密的聯(lián)系在一起，形成集團化的經(jīng)營優(yōu)勢，真正形成供、銷、服一條龍配套體系，并建立完善成熟的經(jīng)營格局，實現(xiàn)政府、廠商、消費者、市場經(jīng)營者真正意義上的“四贏”。

1.2 有利于實現(xiàn)福清市的汽車產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，提升福清市的整體形象

隨著福清市經(jīng)濟的飛速發(fā)展，當(dāng)?shù)氐膫}儲功能逐漸弱化，汽車市場現(xiàn)有的貨代、運輸、倉儲功能逐漸不能滿足城市的快速發(fā)展和福清市以及周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來的挑戰(zhàn)，后期的發(fā)展可能面臨單位面積土地投入產(chǎn)出效益低下、土地利用率低、環(huán)境及道路狀況落后等一系列問題。

海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車物流產(chǎn)業(yè)園項目的建設(shè)，將是在延續(xù)現(xiàn)有統(tǒng)一簡潔的建筑界面的基礎(chǔ)上，塑造一個 開放性的建筑景觀節(jié)點，形成標(biāo)志性建筑群，它將成為一個城市的亮點， 可改變現(xiàn)有福清市建設(shè)地片區(qū)的相對無序狀態(tài)，將塑造一個嶄新的、優(yōu)美的區(qū)域形象。

圖表2-2 項目所在地建設(shè)前

　　圖表2-3 項目所在地建設(shè)后

1.3項目的建設(shè)是傳統(tǒng)物流園區(qū)向互聯(lián)網(wǎng)平臺型園區(qū)轉(zhuǎn)型的需要

“互聯(lián)網(wǎng)+物流”、“互聯(lián)網(wǎng)+物流園區(qū)”已成為國家戰(zhàn)略背景下行業(yè)的發(fā)展趨勢;而平臺型經(jīng)濟例如APP STORE即是基于平臺而產(chǎn)生的盈利模式，實體的房地產(chǎn)交易所、虛擬的阿里巴巴等都是平臺經(jīng)濟的產(chǎn)物。在互聯(lián)網(wǎng)繁榮發(fā)展乃至物聯(lián)網(wǎng)方興未艾的背景下，行業(yè)網(wǎng)絡(luò)化平臺化成為創(chuàng)新突破點。但是，目前互聯(lián)網(wǎng)平臺型物流園區(qū)的確切概念和運營模式都不清晰：

第一，盈利模式單一。主要利用基礎(chǔ)功能來盈利和依靠土地增值獲利。主要集中在園區(qū)物業(yè)管理費用、土地增值、國家政策優(yōu)惠等方面，缺乏利潤創(chuàng)新點，發(fā)展往往停滯不前。

第二，粗放式發(fā)展，缺乏系統(tǒng)規(guī)劃指導(dǎo)。在政府促進(jìn)物流園區(qū)發(fā)展的政策背景和優(yōu)惠下，出現(xiàn)了大量缺乏規(guī)劃和管理的園區(qū)，甚至是利用園區(qū)進(jìn)行“圈地”，園區(qū)中入駐物流企業(yè)數(shù)量少，園區(qū)空置率高，難以形成規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)集群效應(yīng)，造成園區(qū)、車輛設(shè)備、人員以及基礎(chǔ)設(shè)施等物流資源的浪費。

第三，同質(zhì)化競爭趨于嚴(yán)重，客戶粘性降低。物流園區(qū)之間同質(zhì)化競爭現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，區(qū)域范圍內(nèi)園區(qū)的盈利水平上升會引發(fā)周邊不規(guī)范的倉庫甚至是普通民居改造的門面房加入到物流企業(yè)的爭奪。不規(guī)范園區(qū)缺乏政府監(jiān)管，設(shè)施不健全，但由于低成本往往以低價吸引物流企業(yè)租用。同時，由于缺乏合理的規(guī)劃，園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)往往業(yè)務(wù)重疊和服務(wù)空間范圍重疊，相互之間采取低價競爭策略搶奪貨源，利潤空間逐漸下降。

第四，信息化網(wǎng)絡(luò)化程度低。雖然物流園區(qū)交易大廳的出現(xiàn)促進(jìn)物流園區(qū)的信息化發(fā)展，但是國內(nèi)很多物流園區(qū)仍保留原始粗放式運營方式。由于園區(qū)運營關(guān)系的存在以及園區(qū)入駐企業(yè)追求企業(yè)自身利潤最大化的目標(biāo)所限，基于博弈心理，物流企業(yè)不具有共享貨源的主動性。由于缺乏調(diào)動企業(yè)共享貨源的激勵機制，交易大廳發(fā)揮的信息共享作用微乎其微，園區(qū)、專線公司、貨主、車輛之間的信息孤島仍舊存在。

項目的建設(shè)以實體化與虛擬化相結(jié)合，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)、以循環(huán)經(jīng)濟為著手點、以現(xiàn)代科技文明為內(nèi)涵、以環(huán)保節(jié)能為重點打造互聯(lián)新+汽車物流園區(qū)，將實體的土地資源、專線車輛與虛擬的信息資源網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合更能發(fā)揮平臺的集成共享作用，在互聯(lián)網(wǎng)甚至物聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，形成線下基于實體園區(qū)、線上基于數(shù)據(jù)庫資源共享的物流園區(qū)互聯(lián)網(wǎng)平臺。

海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車物流產(chǎn)業(yè)園作為物流企業(yè)、客戶、輔助組織的平臺，線下由于地理區(qū)位因素將以上資源聚集整合，綜合考慮區(qū)位條件、市場需求、商品流向、資源環(huán)境和交通條件等建立高度流通的互聯(lián)網(wǎng)汽車物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)。充分利用物流企業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)鏈、客戶以及輔助組織(特別是政府機關(guān))的互動機制，孵化互聯(lián)網(wǎng)汽車物流園區(qū)甚至汽車行業(yè)創(chuàng)新業(yè)態(tài)?；诠?yīng)鏈的運營結(jié)合車聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，相關(guān)數(shù)據(jù)可以迅速反饋到貨主企業(yè)，實現(xiàn)線上快速匹配、手持終端路線實時優(yōu)化、實時可視查詢、自動結(jié)算等功能。

　　圖表2-4 項目功能配置表

2 項目的建設(shè)有利與推動福建省、福清市汽車產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展

福建省的十三五規(guī)劃發(fā)展中，將從六方面加快發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新能源汽車方面，將加強關(guān)鍵核心技術(shù)研發(fā)，強化新能源大中型客車及動力電池產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，增強新能源整車集成匹配能力。專用車方面，將加大“專、精、特”產(chǎn)品研發(fā)力度，提升高技術(shù)含量、高附加值產(chǎn)品比重，增強環(huán)衛(wèi)、應(yīng)急專用車領(lǐng)域競爭優(yōu)勢。乘用車方面，積極引入國內(nèi)外知名品牌來閩投資設(shè)廠，改變福建省乘用車品牌弱、產(chǎn)品少的現(xiàn)狀。智能汽車方面，加快開發(fā)應(yīng)用高級駕駛輔助系統(tǒng)，探索儲備無人駕駛汽車技術(shù)。零部件方面，著力推廣新技術(shù)、新材料、新工藝，提升零部件自主創(chuàng)新能力和裝備水平，逐步實現(xiàn)與整車生產(chǎn)企業(yè)的同步研發(fā)、模塊化供貨。

項目以建設(shè)注重現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，綠色科技可持續(xù)的發(fā)展，適應(yīng)福清市城市產(chǎn)業(yè)布局總圖為規(guī)劃要求，構(gòu)件合理的城市發(fā)展格局，構(gòu)件可持續(xù)的綠色科技型生態(tài)城區(qū)為策劃重點，將建設(shè)成具有影響力的汽車文化匯聚和推廣中心，提供看車、辦證、維修、汽車美容、購物等一站式服務(wù)基地，以現(xiàn)代化的獨特企業(yè)營銷、展示、會議、公司活動等企業(yè)綜合活動中心為理念，將大力推動福州汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展和服務(wù)延生的商務(wù)貿(mào)易。

作為在汽車產(chǎn)業(yè)中處于核心地位的汽車銷售服務(wù)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系到后續(xù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且對其他產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯。汽車維修服務(wù)行業(yè)不僅增加地區(qū)對汽車零配件、維修工具、檢測工具的需求，尤其是增加對電子器配件、電子工 具和檢具的需求，而且是汽車消費信貸、保險等發(fā)展的前提，其產(chǎn)生的推動效應(yīng)將拉動汽車裝飾、汽車租貸，以及旅游、休閑體育運動等相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而由汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展而形成的汽車文化是構(gòu)筑現(xiàn)代城市文明的標(biāo)志。

因此，建立完善、便捷、誠信的汽車物流產(chǎn)業(yè)園，形成成熟的汽車市場將對帶動福建省、福州市與福清市汽車物流行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)整體區(qū)域經(jīng)濟起到重要作用。海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車物流產(chǎn)業(yè)園項目的建設(shè)，將會形成集品牌專營區(qū)、汽車集中貿(mào)易、零配件服務(wù)、物流倉儲服務(wù)、汽車配套服務(wù)、電子商務(wù)服務(wù)于一體，并包含代理上牌、代繳車輛購置稅、車船使用稅、代辦保險等一條龍服務(wù)業(yè)務(wù)。不僅可以提升和帶動福清市的整體發(fā)展， 實現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級，并可通過市場帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，包括物流、運輸、貿(mào)易等，必將有力地帶當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展。

海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車物流產(chǎn)業(yè)園項目擬建完成后，隨著直接與間接為項目服務(wù)的人員的增加，能提高當(dāng)?shù)厝嗣竦奈幕刭|(zhì)和生活質(zhì)量，并且提供更多的就業(yè)機會，對緩解社會就業(yè)壓力起到很好的促進(jìn)作用。該項目達(dá)產(chǎn)后平均年納稅2,768.03萬元(含所得稅)，入駐企業(yè)年均納稅保守預(yù)計將達(dá)到6,008.09萬元人民幣、樂觀預(yù)估納稅超過8億人民幣，能增加地方政府稅收，項目具有良好的經(jīng)濟效益，可以很好的促進(jìn)福清市的經(jīng)濟發(fā)展。

目錄 1
前言 9
第一章 總論 11
1.1 項目概況 11
1.1.1 項目名稱 11
1.1.2 項目承辦單位 11
1.1.3 項目總征地面積 11
1.1.4 項目產(chǎn)品規(guī)模 12
1.1.5 項目投資估算和資金籌措 12
1.1.5.1項目總投資估算 12
1.1.5.1項目工程資金籌措方案 13
1.1.6項目擬建地址 13
1.1.7 建設(shè)性質(zhì) 13
1.1.8 建設(shè)工期 13
1.2  項目主要建設(shè)經(jīng)濟指標(biāo) 14
1.3.可行性研究依據(jù) 15
1.3.1法律法規(guī) 15
1.3.2 有關(guān)政策性依據(jù)文件 15
1.4可行性研究范圍 16
1.5可行性研究報告編制原則 16
1.6 承辦單位基本情況 17
1.7可行性研究結(jié)論 18
第二章 項目投資建設(shè)背景與必要性 19
2.1 項目擬建背景 19
2.2 項目建設(shè)的必要性 19
2.2.1 項目的建設(shè)有利于福清市成為一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系 19
2.2.2 有利于實現(xiàn)福清市的汽車產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，提升福清市的整體形象 20
2.2.3項目的建設(shè)是傳統(tǒng)物流園區(qū)向互聯(lián)網(wǎng)平臺型園區(qū)轉(zhuǎn)型的需要      22
2.2.2 項目的建設(shè)有利與推動福建省、福清市汽車產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展 23
2.2.3項目建設(shè)將促進(jìn)福清市的社會和經(jīng)濟發(fā)展 24
第三章  市場分析 26
3.1汽車行業(yè)背景分析 26
3.1.1汽車宏觀經(jīng)濟分析 26
3.1.2消費群體購車?yán)鎸?dǎo)向變化影響銷 27
3.1.3 傳統(tǒng)4S店逐漸向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型 29
3.1.4 互聯(lián)網(wǎng)+的電商模式已備受消費者青睞 30
3.1.5 汽車產(chǎn)業(yè)流通領(lǐng)域分析 31
3.1.6 海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車物流產(chǎn)業(yè)園市場定位可行性 32
3.2 汽車后市場分析 32
3.2.1 汽車后市場行業(yè)分析 32
3.3 類似項目案例分析 34
3.3.1案例分析一：淮南國際汽配城 34
3.3.2 案例分析二：合肥汽配城 35
3.3.3 案例三：如皋汽車配成 37
第四章  物流園區(qū)功能與規(guī)模介紹 39
4.1 物流園區(qū)功能介紹 39
4.1.1汽車廣場功能介紹 39
1、樓汽車展廳 41
2、樓汽車維修 42
3、物流辦公與財務(wù)保險 43
4.1.2 辦公大樓 43
4.1.3 員工食堂 44
4.1.4 電商總部大樓 45
4.1.5 新能源內(nèi)部用油區(qū) 46
4.2 價格定位分析 46
4.2.1 項目定位方法 47
4.2.2 汽車廣場 47
4.2.3 辦公大樓、電子商務(wù)大樓 48
4.2.4 員工食堂 48
4.2.5 新能源內(nèi)部用油區(qū) 48
第五章 項目建設(shè)條件與選址分析 49
5.1 選址原則 49
5.2 建設(shè)條件分析 49
5.2.1地理位置 49
5.1.2自然條件 50
5.1.3 項目用地類別及基本情況 51
5.1.4 其它建設(shè)條件 52
第六章建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 53
6.1確定方案的依據(jù)和原則 53
6.2 項目總圖規(guī)劃方案 53
6.2.1 理念設(shè)計 53
6.1.2策劃重點和定位 55
6.1.3 具體輔助型設(shè)計 56
6.2 項目建筑方案 57
6.2.1設(shè)計依據(jù) 57
6.2.2建筑規(guī)模 57
6.2.3設(shè)計構(gòu)思 57
6.2.4建筑特征 58
6.2.5建筑智能化 58
6.3結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 58
6.3.1設(shè)計依據(jù) 59
6.3.2結(jié)構(gòu)設(shè)計 59
6.4抗震設(shè)計方案 59
6.5公用及輔助工程 61
6.5.1給排水工程 61
6.5.2變配電工程 62
6.5.3動力照明及防雷工程 62
6.5.4消防工程 63
6.5.5通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng) 63
1設(shè)計依據(jù) 63
2設(shè)計方案 64
6.5.6智能化系統(tǒng)工程 64
6.5.7 樓宇設(shè)備智能綜合管理系統(tǒng) 65
6.5.8火災(zāi)報警及消防控制系統(tǒng) 68
6.5.9電梯工程 68
6.5.10室外管網(wǎng)等配套工程 68
第七章環(huán)境影響評價  69
7.1環(huán)境評價依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 69
7.2場址環(huán)境現(xiàn)狀 69
7.3 項目建設(shè)與運營過程對環(huán)境的影響 69
7.3.1項目建設(shè)期 69
1、環(huán)境空氣影響分析 69
2、水環(huán)境影響分析 70
3、聲環(huán)境影響分析 70
4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 70
7.3.2項目運營期 71
1、環(huán)境空氣影響分析 71
2、水環(huán)境影響分析 71
3、聲環(huán)境影響分析 71
4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 71
7.4環(huán)境保護(hù)措施及治理方案 72
7.4.1項目施工期環(huán)保措施 72
1、廢氣及揚塵污染控制環(huán)保措施 72
2、污水環(huán)保措施 72
3、噪聲環(huán)保措施 73
4、固體廢棄物環(huán)保措施 73
7.4.2運營期環(huán)境保護(hù)措施 74
1、大氣污染環(huán)保措施 74
2、污水處理環(huán)保措施 74
3、噪聲污染環(huán)保措施 74
4、固體廢棄物環(huán)保措施 74
7.5環(huán)境影響評價結(jié)論 75
第八章勞動安全衛(wèi)生與消防 76
8.1危害因素和危害程度分析 76
8.1.1施工作業(yè) 76
8.1.2用電設(shè)備 76
8.1.3電磁輻射 76
8.1.4室內(nèi)空氣質(zhì)量 76
8.2安全措施方案 77
8.3消防設(shè)施 77
8.3.1消防用水 78
8.3.2消防設(shè)備 78
8.3.3消防用電 78
第九章循環(huán)經(jīng)濟與節(jié)能節(jié)水措施 79
9.1編制依據(jù) 79
9.2設(shè)計原則和基本要求 79
9.2.1綠色設(shè)計原則 79
9.2.2資源最佳利用原則 79
9.2.3能源消耗最小原則 79
9.2.4零污染原則 80
9.2.5技術(shù)先進(jìn)原則 80
9.2.6加強控制管理，節(jié)約能源 80
9.3綠色建筑設(shè)計措施 80
1、規(guī)劃 80
2、建筑 81
3、結(jié)構(gòu) 81
4、給排水 82
5、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 82
6、電氣 82
7、景觀 83
9.4節(jié)能措施 84
9.4.1采取新的節(jié)能技術(shù)和新工藝 84
9.4.2公用工程節(jié)能措施 84
9.4.3建筑節(jié)能措施 85
9.4.4其他節(jié)能措施 85
9.5節(jié)水方案 85
9.5.1雨水利用方案 85
9.5.2節(jié)水措施 86
第十章 組織機構(gòu)與人力資源配置 87
10.1 項目組織機構(gòu) 87
1、辦公室 88
2、財務(wù)部 88
3、園區(qū)企業(yè)服務(wù)部 88
4、園區(qū)安全事務(wù)部 88
5、園區(qū)工程管理部 89
6、園區(qū)餐飲管理部 89
7、會議中心 89
10.2人力資源配置 89
第十一章項目招標(biāo) 91
11.1項目招標(biāo) 91
1、招標(biāo)范圍 91
2、招標(biāo)工作機構(gòu)人員組成 91
11.2項目實施進(jìn)度計劃 92
第十二章投資估算與資金籌措 93
12.1投資估算范圍依據(jù) 93
12.1.1 投資估算范圍 93
12.1.2 投資估算參考范圍 93
12.2總投資估算 93
12.2.1建設(shè)投資估算 93
12.2.2項目總投資 94
12.3項目籌措方式 94
第十三章財務(wù)分析 95
13.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 95
13.2 編制依據(jù) 96
13.3收入測算 96
13.4銷售稅金及附加 96
13.5 成本核算 97
13.6財務(wù)評價分析 97
13.6.1盈利能力分析 97
13.6.2利潤與利潤分配表 99
13.6.3項目盈利能力 100
13.7財務(wù)生存能力分析 100
13.8 不確定性分析 100
13.8.1 敏感性分析 100
13.8.2盈虧平衡分析 101
13.9評價結(jié)論 101
第十四章效益分析 102
14.1區(qū)域經(jīng)濟效益分析 102
14.2社會效益分析 102
1、社會影響分析 102
2、互適性分析 104
3、社會風(fēng)險分析 105
第十四章　風(fēng)險分析 106
14.1項目主要風(fēng)險因素識別 106
14.2防范和降低風(fēng)險對策 106